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• 第一堂課：如何判斷商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價值-講課提綱

  2015-09-21...
  查看詳情>> 第一堂課：如何判斷商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價值-講課提綱 導(dǎo)言： ?商業(yè)項(xiàng)目要成功開發(fā)，地塊要拿對! ?準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目所處的商圈性質(zhì)，準(zhǔn)確判斷地塊價值，拿對地塊，才是成功開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的開始…… 請看： 上海22個典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研數(shù)據(jù)（不同性質(zhì)的商圈，商業(yè)價值是不同的） 提示：判斷商業(yè)價值的三個核心關(guān)鍵詞（區(qū)位、交通、人口） 第一部分：商業(yè)項(xiàng)目地塊價值低的案例解析 （一）商業(yè)項(xiàng)目地塊價值低的（不同城市等級與不同性質(zhì)商圈）案例解析 從區(qū)位、交通、資源、服務(wù)人口、消費(fèi)力水平、商家入駐意愿等方面進(jìn)行解析。 1、地級市的新區(qū)商圈案例：（待補(bǔ)充） 2、縣級市的新區(qū)商圈案例：江蘇新沂項(xiàng)目案例解析 3、地級市的專業(yè)市場商圈案例：廣西南寧項(xiàng)目案例解析 （二）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目科學(xué)的開發(fā)流程 （1）國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程的比較 （2）適合國情的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程的建議 （3）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)應(yīng)該把握的要點(diǎn) 第一：商業(yè)項(xiàng)目（城市綜合體）選地立項(xiàng)思考要點(diǎn) 第二：對商業(yè)項(xiàng)目（城市綜合體）選地立項(xiàng)開發(fā)的提示 第三：商業(yè)項(xiàng)目（城市綜合體）開發(fā)要解決四個問題 （三）商業(yè)項(xiàng)目地塊利用價值最大化的案例介紹 1、綜合體項(xiàng)目的定性決定它的開發(fā)量案例 2、項(xiàng)目地塊指標(biāo)決定項(xiàng)目的產(chǎn)品組合案例 3、項(xiàng)目開發(fā)模式?jīng)Q定項(xiàng)目的產(chǎn)品配置案例 4、項(xiàng)目的開發(fā)模式/功能定位/客群定位/競爭格局決定建筑形態(tài)與風(fēng)格案例 （四）影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目價值的六大因素 第二部分：如何判斷商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價值 （一）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目價值判斷的內(nèi)容與方法 第一：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的四大價值判斷內(nèi)容 第二：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的八種價值判斷方法 （二）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目價值判斷的依據(jù) 第一：判斷項(xiàng)目地理位置的區(qū)位價值（含六個等級的城市標(biāo)準(zhǔn)） 1、了解項(xiàng)目所在城市的等級 2、了解項(xiàng)目在區(qū)域城市中的位置 3、了解項(xiàng)目在城市規(guī)劃中的地位 4、了解項(xiàng)目所在城市的基本概況 第二：判斷項(xiàng)目內(nèi)外商業(yè)交通的交通價值 1、了解項(xiàng)目地的宏觀交通條件 2、了解項(xiàng)目所在城市的交通規(guī)劃 3、了解項(xiàng)目所在地的微觀交通（地塊四至道路等級） 4、從項(xiàng)目地的人車流量的調(diào)查，判斷微觀交通價值（外部交通、內(nèi)部交通、垂直交通） 第三：判斷項(xiàng)目的商業(yè)競爭環(huán)境所形成的商圈價值 1、了解城市商圈總體規(guī)劃 2、了解本項(xiàng)目與城市商圈關(guān)系 第四：判斷項(xiàng)目周邊可整合利用的資源價值 1、了解項(xiàng)目周邊住宅、常住人口輻射 2、了解項(xiàng)目周邊商圈的競爭態(tài)勢 3、了解項(xiàng)目周邊辦公樓物業(yè) 4、了解項(xiàng)目周邊酒店物業(yè) 5、了解項(xiàng)目周邊酒店公寓物業(yè) 6、了解項(xiàng)目周邊文體設(shè)施 7、了解項(xiàng)目周邊旅游景觀 （三）判斷商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目價值的工具 1、看懂五張圖是判斷商業(yè)項(xiàng)目價值的基本功 2、搜集研究四份報告幫助讀懂理解城市地塊價值 （四）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價值判斷的案例解說 第一：如何判斷項(xiàng)目區(qū)位價值的案例解說 （不同等級城市不同性質(zhì)商圈的十八個案例地塊價值解析） 1、省會城市各類商圈區(qū)位價值的案例解說 案例一：濟(jì)南祥泰英雄山路地塊項(xiàng)目 案例二：西安木塔寨綜合體項(xiàng)目 案例三：杭州城東新城項(xiàng)目 案例四：天津?yàn)I海新區(qū)塘沽天堿項(xiàng)目 案例五：南寧五象新區(qū)項(xiàng)目 案例六：福建融僑項(xiàng)目 案例七：天津?qū)汖垶I海旅游區(qū)項(xiàng)目 案例八：西安空港新城項(xiàng)目 案例九：西安萬澤鴻基新城項(xiàng)目 2、地級城市各類商圈區(qū)位價值的案例解說 案例十：嘉興富安商業(yè)中心項(xiàng)目 案例十一：山東裕升置業(yè)日照項(xiàng)目 案例十二：北海綜合體項(xiàng)目 案例十三：無錫北塘項(xiàng)目 案例十四：許昌中天置業(yè)吳莊項(xiàng)目 案例十五：昆山城投康居商業(yè)項(xiàng)目 案例十六：廣東興寧項(xiàng)目 3、縣級城市各類商圈區(qū)位價值的案例解說 案例十七：曲阜醫(yī)院商業(yè)街項(xiàng)目 案例十八：鎮(zhèn)江大港開發(fā)區(qū)項(xiàng)目 第二：如何判斷項(xiàng)目交通價值的案例解說 1、省會城市區(qū)級商圈交通價值的案例解說 案例一：西安木塔寨項(xiàng)目 2、省會城市社區(qū)級商圈交通價值的案例解說 案例二：上海城開萬源城 3、地級市區(qū)級商圈交通價值的案例解說 案例三：無錫南禪寺穆桂英美食廣場 4、新市鎮(zhèn)區(qū)級商圈交通價值的案例解說 案例四：周浦萬達(dá)廣場 5、地級市專業(yè)市場商圈交通價值的案例解說 案例五：安徽池州站前商貿(mào)區(qū)項(xiàng)目 第三：如何判斷項(xiàng)目商圈價值的案例解說 1、省會城市副中心商圈的商圈價值案例解說 案例一：西安木塔寨項(xiàng)目 案例二：五角場九隆坊項(xiàng)目 案例三：哈爾濱三馬地區(qū)項(xiàng)目 2、省會城市專業(yè)市場商圈的商圈價值案例解說 案例四：廣西北海項(xiàng)目 第四：如何判斷項(xiàng)目資源價值的案例解說 1、省會城市區(qū)級商圈的交通價值案例解說 案例一：僑鴻蕪湖項(xiàng)目 2、省會城市社區(qū)商圈的交通價值案例解說 案例二：上海城開萬源城 3、省會城市旅游商圈的交通價值案例解說 案例三：唐島灣游艇會 案例四：大連魯能金石灘
• 第二堂課：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營模式的解析-講課提綱

  2015-09-21...
  查看詳情>> 第一部分：商業(yè)地產(chǎn)主要開發(fā)模式與經(jīng)營模式 （一）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式 1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的兩種主要開發(fā)模式 第一種：長期持有經(jīng)營模式 第二種：產(chǎn)權(quán)銷售模式 2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)資金鏈關(guān)系 3、五種產(chǎn)權(quán)銷售模式利弊點(diǎn)的比較 （1）產(chǎn)權(quán)銷售模式的利弊點(diǎn)比較（純銷售模式） （2）產(chǎn)權(quán)銷售模式的利弊點(diǎn)比較（帶租約銷售模式） （3）產(chǎn)權(quán)銷售模式的利弊點(diǎn)比較（短期返租銷售模式） （4）產(chǎn)權(quán)銷售模式的利弊點(diǎn)比較（長期返租銷售模式） ?長期返租與短期返租的比較分析 （5）產(chǎn)權(quán)銷售模式的利弊點(diǎn)比較（返租+回購銷售模式） （二）商業(yè)地產(chǎn)主要經(jīng)營模式 第一種：自主經(jīng)營 （超市/專賣店：大潤發(fā)超市賣場、華潤Ole′精品超市、專賣店） 第二種：招租經(jīng)營 （購物中心：國金中心、萬象城、恒隆廣場、來福士、大悅城等） 第三種：委托經(jīng)營 （購物中心：上海中山公園龍之夢） 第四種：聯(lián)合經(jīng)營 （三）不同的商業(yè)開發(fā)模式?jīng)Q定了不同的建筑設(shè)計形態(tài) 1、單體商場商鋪銷售的兩個失敗案例解析 （1）鎮(zhèn)江沃德廣場 （2）武漢咸寧中輝國際 2、單體商場商鋪銷售的成功案例解析    （1）常熟禧來樂家具生活廣場 （2）無錫紅星美凱龍案例 3、產(chǎn)權(quán)商鋪的失敗案例 （1）廈門明發(fā)廣場 （2）（待補(bǔ)充） 第二部分：中國典型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的解析 （一）華潤萬象城模式——持有經(jīng)營模式 （二）中糧大悅城模式——持有經(jīng)營模式 （三）龍湖天街模式——持有經(jīng)營模式 （四）萬達(dá)廣場模式——租售并舉模式 （五）潘石屹SOHO模式——銷售模式 第三部分：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式與銷售模式適用性案例解說 （一）關(guān)于開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 1、香港新鴻基集團(tuán)環(huán)茂iapm商場案例 2、香港新世界集團(tuán)K11案例 （二）關(guān)于開發(fā)項(xiàng)目所處的城市等級 1、省會城市市級核心商圈深圳KK茂案例 2、地級城市市級核心商圈上海港匯廣場案例 （三）關(guān)于開發(fā)項(xiàng)目所處的商圈性質(zhì) 1、重慶協(xié)信集團(tuán)時代廣場項(xiàng)目案例 2、寶龍集團(tuán)青島城陽寶龍廣場案例
• 《如何做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場調(diào)研》講課提綱

  2015-09-21...
  查看詳情>> 導(dǎo)言： 商業(yè)項(xiàng)目成功開發(fā)的幾大要素： 一、缺乏專業(yè)市調(diào)定位的失敗案例 1、上海老城隍廟豫城時尚案例（憑過往經(jīng)驗(yàn)定位，收獲失敗的苦果!） 2、上海中山公園龍之夢案例（外行經(jīng)營定位，走了彎路） 二、市場調(diào)查是商業(yè)項(xiàng)目定位前的必要“功課” （一）如何管控商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量過程 1、檢查服務(wù)公司的項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量內(nèi)容（有否項(xiàng)目計劃與時間內(nèi)容的責(zé)任到人） （1）有否項(xiàng)目服務(wù)的時間接點(diǎn)表（各個階段） （2）有否赴項(xiàng)目現(xiàn)場的市調(diào)計劃表（調(diào)查內(nèi)容、調(diào)查時間、調(diào)查人） （3）實(shí)地調(diào)查階段是否按照計劃按時按量實(shí)施完成 2、檢查項(xiàng)目市場調(diào)查工作內(nèi)容是否專業(yè)（專業(yè)度最強(qiáng)內(nèi)容） （1）市調(diào)計劃是否全面 （2）調(diào)查問卷設(shè)計是否合理 （3）訪談提綱是否有針對性 （二）如何檢查項(xiàng)目市場調(diào)研內(nèi)容 1、檢查服務(wù)公司是如何編制市場調(diào)查計劃 （1）市場調(diào)查目的與調(diào)查范圍要求是否清晰與符合項(xiàng)目實(shí)際 （2）是否按照服務(wù)項(xiàng)目產(chǎn)品類別進(jìn)行調(diào)查，內(nèi)容是否有針對性 （3）調(diào)查工作有否責(zé)任到人，天天記錄更新 2、檢查服務(wù)公司的市場調(diào)查工作的規(guī)范作業(yè)流程 （1）查看項(xiàng)目市場調(diào)查的文件夾內(nèi)容 （2）查看研究用資料的搜集文件夾內(nèi)容 （3）查看項(xiàng)目接洽文件夾內(nèi)容 （三）如何檢查市場調(diào)查的實(shí)施 第一：市場調(diào)查內(nèi)容 1.商業(yè)市場調(diào)查內(nèi)容（各業(yè)態(tài)：購物、餐飲、娛樂） ?商圈調(diào)查：商業(yè)格局調(diào)查 ?典型商業(yè)（掃街式）調(diào)查：商業(yè)消費(fèi)特征調(diào)查（建筑物業(yè)、商品檔次） ?潛在商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查：未來競爭態(tài)勢調(diào)查 ?超市客單價調(diào)查 ?商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查 ?交通流量/人流量觀察調(diào)查 2.住宅市場調(diào)查內(nèi)容（商鋪產(chǎn)品售價與住宅產(chǎn)品售價關(guān)系） 3.辦公樓市場調(diào)查內(nèi)容（辦公產(chǎn)品售價與住宅產(chǎn)品售價關(guān)系） 4.公寓市場調(diào)查內(nèi)容（公寓產(chǎn)品售價與住宅產(chǎn)品售價關(guān)系） 5.酒店市場調(diào)查內(nèi)容 第二：市場調(diào)查方法 1.現(xiàn)場實(shí)地考察 （1）如何看商圈 ?看商圈規(guī)模 ?看建筑年代 ?看商業(yè)建筑形態(tài) ?看主流商業(yè)類別 ?看商家品牌 （2）如何看商場（案例：廣州太古匯、正佳廣場） ?外部四看 一看：商場所處位置（商圈性質(zhì)） 二看：商場交通條件（是否地鐵上蓋商業(yè)） 三看：商場與外部產(chǎn)品的鏈接（辦公、酒店） 四看：商場建筑外立面的現(xiàn)代時尚度 ?內(nèi)部四看 一看：商場平面結(jié)構(gòu)是否合理（中庭、層高、柱距） 二看：商場動線（平面動線、垂直動線） 三看：商場經(jīng)營商品的品牌度（主力店、品牌位置） 四看：商場與眾不同的特色 觀點(diǎn)：多看多積累，市場調(diào)查是兩條腿走出來的。 看商場是要積累的，多看多積累！ （三）市場調(diào)查方法與技巧 1.客單價、租金、商場營業(yè)額等調(diào)查的方式方法 （1）現(xiàn)場觀察法 （2）經(jīng)營商/代理商詢問法 （3）政府商務(wù)局/代理商訪談法 2.酒店/辦公/公寓產(chǎn)品租售價格的調(diào)查方法 （1）扮演租戶的求租詢問法 （2）對用戶/對物業(yè)管理部門的訪談法 （3）朋友關(guān)系詢問法 （4）對房產(chǎn)中介的訪談法 提醒：還可利用數(shù)據(jù)庫/服務(wù)過項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料。 3.問卷調(diào)查中消費(fèi)需求與特征的調(diào)研技巧 （1）對消費(fèi)動因/行為特征/滿意度問題擬采用單選題 （2）對消費(fèi)需求/消費(fèi)內(nèi)容問題擬采用多選題 （3）對消費(fèi)金額/消費(fèi)品牌問題擬采用填空題 （4）對需要表態(tài)/征求意見問題擬采用單選題 提醒：調(diào)查問卷不能千篇一律，要有個性、針對性。 4.調(diào)查結(jié)果整理與觀點(diǎn)歸納提煉的要領(lǐng) （1）在反映現(xiàn)象中，要有歸類，注意統(tǒng)一性 （2）用客觀事實(shí)表達(dá)，不宜過多的主觀判斷 （3）結(jié)合圖表表現(xiàn)，說服力更強(qiáng)、更顯專業(yè) （4）基礎(chǔ)調(diào)查資料要全面完整，層層歸納提煉 提醒：調(diào)查結(jié)果整理是為市場研究報告提供依據(jù)的。 2.如何做深度訪談 ?預(yù)約訪談 ?即時訪談 3.如何做問卷調(diào)查 （1）經(jīng)營者調(diào)查問卷 （調(diào)查重點(diǎn)：經(jīng)營商家對該城市消費(fèi)力水平評估及入住意愿的調(diào)查） （2）消費(fèi)者調(diào)查問卷 （調(diào)查重點(diǎn)：消費(fèi)者對現(xiàn)有商業(yè)的認(rèn)同度、消費(fèi)力水平、消費(fèi)滿足度的調(diào)查） （3）投資客調(diào)查問卷 （調(diào)查重點(diǎn)：投資客的投資意向、投資金額、投資產(chǎn)品偏好的調(diào)查） （4）商務(wù)人士調(diào)查問卷 （調(diào)查重點(diǎn)：對現(xiàn)有辦公條件的滿意度、企業(yè)辦公場所搬遷意愿的調(diào)查） （5）公寓居住者調(diào)查問卷 （調(diào)查重點(diǎn)：購買該類產(chǎn)品的投資客構(gòu)成、及租賃市場成熟度的調(diào)查） 提醒：調(diào)查問卷發(fā)放范圍的設(shè)定（樣本采集的針對性、全面性、被訪者的年齡段） 4.如何做模擬招商 模擬招商的作用與方法 模擬招商的作用：為項(xiàng)目定位提供驗(yàn)證 模擬招商的方法：訪談法（注意了解商家開店計劃） （現(xiàn)場登門即時訪談、電話采訪、關(guān)系介紹約談） 提醒：沒有經(jīng)過商家驗(yàn)證的定位是“紙上談兵”。 提示：經(jīng)過模擬招商，可以做成主力店招商。 （四）檢驗(yàn)市場調(diào)查的質(zhì)量 1.市場調(diào)研計劃的全面性與實(shí)地調(diào)整記錄 2.考察照片數(shù)量與時間 3.訪談原始錄音與記錄 4.調(diào)查問卷設(shè)計的針對性 5.訪談提綱的針對性 三、《市場研究報告》應(yīng)該反映的內(nèi)容 （一）《市場研究報告》的編寫內(nèi)容與邏輯 （二）對開發(fā)商及項(xiàng)目地塊的理解與研究 第一模塊：投資商/開發(fā)商研究 1.企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略 2.企業(yè)自身資源優(yōu)勢 3.企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo) 4.項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品期望 第二模塊：項(xiàng)目地塊研究 1.地理位置及現(xiàn)狀 2.交通環(huán)境（四至路道路等級） 3.規(guī)劃指標(biāo) 4.自然條件和歷史文化資源 5.項(xiàng)目車流量/人流量觀察統(tǒng)計 6.項(xiàng)目地塊價值判斷 第三模塊：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究 1.城市概況 2.城市規(guī)劃 3.項(xiàng)目所在區(qū)域地位 4.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 5.城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì) 6.人口與城市化 7.在崗職工工資 8.收入與支出 9.社零總額/人均社零額 第四模塊：城市房地產(chǎn)市場研究 1.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)空政策 2.整體發(fā)展水平/土地供應(yīng)/土地成交價/空置率 3.開發(fā)與投資/施工面積 4.銷售市場/銷售面積/銷售價格 5.當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)特殊規(guī)范 第五模塊：商業(yè)市場研究的重點(diǎn)（供應(yīng)市場） 1.商業(yè)發(fā)展階段 2.城市商業(yè)格局 3.城市商圈解析 4.商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)模式 5.商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)時序 6.商業(yè)類別與商業(yè)規(guī)模 7.商業(yè)形態(tài)與經(jīng)營檔次 8.重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目解析 9.重點(diǎn)商場坪效 10.商鋪出租率 11.商鋪?zhàn)饨? 12.商場停車設(shè)施 第五模塊：商業(yè)市場研究的重點(diǎn)（需求市場） 1.商圈研判（商業(yè)類別與建筑形態(tài)形態(tài)） 2.城市或區(qū)域消費(fèi)人口數(shù)量預(yù)計 3.市民的消費(fèi)力水平 4.市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)習(xí)慣/特征 ①消費(fèi)的時間規(guī)律、消費(fèi)的頻次 ②去消費(fèi)場所花費(fèi)的路途時間 ③最認(rèn)同的商場、餐飲店、娛樂場所名稱 ④消費(fèi)的品牌及檔次 ⑤購物、餐飲、娛樂消費(fèi)的單價金額 ⑥喜歡的餐飲風(fēng)味 ⑦外出消費(fèi)的交通工具 ⑧消費(fèi)的同行者 5.市民對本項(xiàng)目消費(fèi)意愿 6.經(jīng)營商家開店需求 7.經(jīng)營商家對業(yè)態(tài)業(yè)種認(rèn)同與需求 第五模塊：商業(yè)市場研究的重點(diǎn)（競爭市場） 1.商業(yè)空置率 2.典型商業(yè)項(xiàng)目競爭度 3.市場風(fēng)險（各類別產(chǎn)品） （街區(qū)式商業(yè)、企業(yè)會所、精品酒店、高端公寓、各物業(yè)營利性、各物業(yè)營利） 第五模塊：商業(yè)市場研究的重點(diǎn)（發(fā)展空間） 1.商用地供應(yīng)新增量 2.商業(yè)項(xiàng)目新增量 3.人口導(dǎo)入預(yù)測 4.商業(yè)發(fā)展空間 5.商業(yè)發(fā)展趨勢/機(jī)遇 第六模塊：其它物業(yè)市場的研究（住宅產(chǎn)品） 1.住宅售價/均價/總價 2.住宅戶型 第六模塊：其它物業(yè)市場的研究（公寓產(chǎn)品） 1.現(xiàn)有存量 2.規(guī)模&戶型 3.售價&去化周期 4.租金&物業(yè)費(fèi) 5.投資者分析 6.影響公寓投資行為因素 7.公寓投資者配套設(shè)施偏好 第六模塊：其它物業(yè)市場的研究（酒店產(chǎn)品） 1.全國酒店市場特征 2.酒店市場概況 3.酒店市場特征 4.酒店類別特征 5.酒店管理模式 6.酒店規(guī)模面積 7.酒店客房數(shù)量 8.酒店客房房價 9.酒店入住率 10.酒店客群特征 11.酒店配套特征 第六模塊：其它物業(yè)市場的研究（辦公產(chǎn)品） 1.發(fā)展歷程 2.市場格局 3.區(qū)域辦公樓分布 4.區(qū)域辦公樓概況 5.區(qū)域辦公樓體量&戶型面積 6.區(qū)域辦公樓去化率&出租率 7.本市辦公樓銷售價格 8.區(qū)域辦公樓銷售價格 9.區(qū)域辦公樓租金水平 10.區(qū)域辦公樓配套水平 11.入住企業(yè)類別 12.受訪企業(yè)辦公現(xiàn)狀 13.受訪企業(yè)對辦公樓滿意度 14.受訪企業(yè)對辦公樓選址要求 15.受訪企業(yè)對辦公樓價格承受能力 16.受訪企業(yè)對辦公樓外移需求 17.受訪企業(yè)對本項(xiàng)目認(rèn)同度 18.辦公市場特征總結(jié) 第七模塊：借鑒案例的研究
• 《如何做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位》講課提綱

  2015-09-21...
  查看詳情>> 導(dǎo)言： 商業(yè)項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位是開發(fā)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)之一。 商業(yè)項(xiàng)目定位錯誤虧損5年，調(diào)整定位扭虧為盈的案例——上海正大廣場案例 一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的內(nèi)容 商業(yè)定位的前提：“定性” + “定量”=“功能定位” （一）項(xiàng)目定位的內(nèi)容 第一：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定性定量分析（定性決定功能） ?商業(yè)地產(chǎn)的地塊條件分析（地塊功能、面積、建筑密度、道路等級等） ?商圈能級分析（市級、區(qū)級/新區(qū)、社區(qū)） ?商業(yè)類別分析（綜合體、購物中心、商業(yè)廣場、商廈、商業(yè)街…） 第二：產(chǎn)品組合定位 ?產(chǎn)品的資金平衡測算（當(dāng)?shù)匚飿I(yè)租售價格、銷售進(jìn)度） ?產(chǎn)品組合比例的確定（住宅、寫字樓、酒店/公寓、商業(yè)的租售配比） 第三：建筑設(shè)計定位 ?建筑形態(tài)定位建議：單體獨(dú)幢、單體多幢、商業(yè)街  ?建筑動線定位建議：外部動線連接（主次入口的位置）、多首層的設(shè)置  ?設(shè)計風(fēng)格定位建議：裝潢主題與風(fēng)格  ?建筑景觀定位建議：外部景觀、內(nèi)部景觀建議 第四：經(jīng)營主題定位（定位依據(jù)：商圈性質(zhì)、商業(yè)類別/功能、消費(fèi)客群等） 第五：經(jīng)營功能定位（定位依據(jù)：商圈性質(zhì)、開發(fā)模式、項(xiàng)目類別、消費(fèi)客群等） 第六：消費(fèi)客群定位（定位依據(jù)：消費(fèi)者是誰？是決定定位的重要依據(jù)之一） 第七：經(jīng)營檔次定位（定位依據(jù)：消費(fèi)需求、消費(fèi)能力、物業(yè)硬件等） 第八：功能分區(qū)定位（定位依據(jù)：道路等級、平面結(jié)構(gòu)、主動線、主次入口） 第九：業(yè)態(tài)業(yè)種配比定位（定位依據(jù)：商圈性質(zhì)/類別、規(guī)模面積、樓層數(shù)） 第十：產(chǎn)品售價與租金定位（定位依據(jù)：當(dāng)?shù)刈馐蹆r、投資客群、消費(fèi)力） 二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的依據(jù) 第一：城市等級 第二：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 ?城市的主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)（GDP/人均數(shù)、三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、社零總額/人均數(shù)、在崗職工平均工資、人均可支配收入/支出、人口規(guī)模、城市化率、旅游人次、旅游總收入等…..） ?經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的縱向/橫向?qū)Ρ? 第三：城市人口規(guī)模 ?項(xiàng)目所處商圈性質(zhì)（市級、區(qū)級、新區(qū)、社區(qū)） ?區(qū)域人口數(shù)量（半徑1-3、1-5公里范圍乃至更廣） ?區(qū)域人口質(zhì)量（樓盤開發(fā)期、樓盤品質(zhì)、入住率、入住人口構(gòu)成） 第四：城市商業(yè)消費(fèi)水平 ?消費(fèi)場所 ?消費(fèi)內(nèi)容 ?消費(fèi)金額（含客單價） ?消費(fèi)的交通工具 ?消費(fèi)頻次 ?消費(fèi)時間 ?消費(fèi)特征 第五：城市商業(yè)格局與競爭態(tài)勢 ?商圈布局及商圈性質(zhì) ?基本的商業(yè)形態(tài) ?主流產(chǎn)品類別 ?經(jīng)營商家品牌度 第六：項(xiàng)目交通條件 ?項(xiàng)目所在地的區(qū)位地位（在城市規(guī)劃中的地位） ?項(xiàng)目四至路的道路等級（道路直達(dá)性有否被隔斷） ?公共交通地位與線路數(shù)量（是否公交樞紐地位、是否地鐵上蓋商業(yè)） 提醒：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位落地與投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)測算是要通過產(chǎn)品規(guī)劃才能真正體現(xiàn)出來！  三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的案例解析 （一）省會城市都市型商圈城市綜合體的定位案例 第一案例：圍繞經(jīng)營主題的定位——日本六本木城市綜合體案例 定位特征：潛心研究消費(fèi)客群的時代特征，確立項(xiàng)目的開發(fā)主題。 日本六本木案例八大借鑒意義： 第一：政府統(tǒng)籌規(guī)劃、邀請實(shí)力公司開發(fā)。 第二：精心研究、創(chuàng)新項(xiàng)目開發(fā)主題，確立“文化都心”開發(fā)理念。 第三：高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計，圍繞項(xiàng)目主題要求做設(shè)計。 第四：商業(yè)持有經(jīng)營開發(fā)，保證經(jīng)營品質(zhì)。 第五：讓六本木新城成為垂直化的花園城市。 第六：以人為本的商業(yè)開發(fā)，開闊的空間，讓市民享受逛街樂趣。 第七：舊城改造后完善的城市功能體現(xiàn)。 第八：讓市民消費(fèi)者與藝術(shù)零距離接觸。 第二案例：建筑設(shè)計出彩的定位——日本東京中城城市綜合體案例 定位特征：讓商業(yè)建筑體賦予“生命”凸顯與眾不同的特色。 ?生態(tài)環(huán)保型建筑特色為日本東京中城帶來品質(zhì)效應(yīng) ?日本東京中城是全球建筑師都想去造訪的“東京指標(biāo)” ?日本東京中城項(xiàng)目是讓日本設(shè)計走向全世界的“發(fā)源地” 東京中城案例的三大借鑒意義： 1.穩(wěn)健的開發(fā)風(fēng)格，規(guī)避競爭，平衡資金鏈 2.高瞻遠(yuǎn)矚的建筑經(jīng)營理念 3.社會功能的實(shí)現(xiàn) 第三案例：大型城市綜合體的定位——香港國際金融中心案例 定位特征：立體化的交通條件，為集聚國際品牌打下基礎(chǔ)，吸引更多的市民與旅游客。 1、項(xiàng)目特征 （1）規(guī)模大（47萬平方米） （2）功能齊（城市綜合體：寫字樓、六星級酒店、服務(wù)式公寓、購物中心） （3）地標(biāo)強(qiáng)（辦公樓高度世界第六，與環(huán)球中心遙相呼應(yīng)） （4）交通全（機(jī)場快線、碼頭客運(yùn)中心、3條軌交、人行天橋、24小時道路） （5）業(yè)態(tài)多（超市、影院、咖啡吧、小食店、專賣店…） （6）檔次高（200家國際品牌的高級品集中地） （7）客流大（年人流量6000萬人次） 2、經(jīng)營業(yè)種配置的比例與經(jīng)營品牌 3、香港國際金融中心的借鑒意義：城市功能的融合是綜合體項(xiàng)目的生命力。 （二）省會城市都市型商圈商務(wù)商業(yè)案例 第四案例：建筑設(shè)計出彩的定位案例——北京芳草地商務(wù)商業(yè)案例 定位特征：為四棟商務(wù)樓宇“加蓋”，融入文化藝術(shù)氛圍，成為商務(wù)商業(yè)的地標(biāo)。 1、建筑設(shè)計的理念與特色 2、經(jīng)營業(yè)種配置的比例與經(jīng)營品牌 （三）城市新區(qū)（社區(qū)銷品茂）城市綜合體的定位案例 成功的要素： 第一要素：足夠的居住人群 第二要素：城市功能的完善 第三要素：良好的交通條件 第五案例：全國第一個社區(qū)銷品茂典型——西郊百聯(lián) 定位特征：引入國際大牌設(shè)計公司，圍繞主流客群“居民”做一流社區(qū)銷品茂。 1、商業(yè)建筑體的結(jié)構(gòu)設(shè)計的特征 2、消費(fèi)客群的把握 3、經(jīng)營業(yè)種配置的比例與經(jīng)營品牌 第六案例：與軌道交通無縫對接的小型城市綜合體——上海安亭嘉亭薈 定位特征：借助軌交優(yōu)勢，城市綜合體各類產(chǎn)品科學(xué)排布。 1、建筑設(shè)計的亮點(diǎn) 2、業(yè)態(tài)業(yè)種配置的特征 （四）地鐵上蓋商業(yè)的定位案例 第七案例：大型地下商業(yè)案例——日本阪急地下商業(yè) 定位特征：弱化地下商業(yè)的先天劣勢，合理配置經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種。 1、日本阪急地下商業(yè)開發(fā)的三大特征 特征一：善于變化的構(gòu)筑風(fēng)格 特征二：崇尚自然的購物環(huán)境 特征三：靈活舒適的購物要素 2、日本阪急地下商業(yè)建筑設(shè)計的三大借鑒意義 借鑒一：框架結(jié)構(gòu)，便于分割 借鑒二：現(xiàn)代裝潢，突顯品質(zhì) 借鑒三：局部見天，提升物業(yè)價值 3、日本阪急地下商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種配置的三大啟示 啟示一：餐飲/食品消費(fèi)需求占首位 啟示二：業(yè)種配置符合消費(fèi)者消費(fèi)時間特征 啟示三：居民生活娛樂需求釋放 （五）社區(qū)商業(yè)的定位案例 定位特征：抓住生活消費(fèi)商業(yè)的配套，服務(wù)于家庭主婦、學(xué)生、兒童 第八案例：社區(qū)購物中心的平面結(jié)構(gòu)——天津佳世客 第九案例：社區(qū)商業(yè)的業(yè)種配置——新加坡第一樂 （六）旅游項(xiàng)目的定位案例 定位特征：客群主體是旅游客與本地市民兼顧。 第十案例：把水系引入商場，娛購一體化——日本博多水城 第十一案例：集城市名片旅游客消費(fèi)與本地市民餐飲休閑消費(fèi)為一體——成都寬窄巷子 （七）專業(yè)市場的定位案例 定位特征：區(qū)分零售商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)與專業(yè)市場項(xiàng)目開發(fā)的不同要素（五要素）。       缺乏專業(yè)市場五要素的失敗案例——上海虹橋國際
• 第五堂課：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計-講課提綱

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  查看詳情>> 觀點(diǎn)：專業(yè)化是開發(fā)營運(yùn)購物中心項(xiàng)目的根本性問題 一、中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)先進(jìn)的設(shè)計理念 我的觀點(diǎn)： 第一：綜合體項(xiàng)目的后期營運(yùn)成功與否從建筑體的設(shè)計開始“種”下了“因子”。 第二：商業(yè)綜合體項(xiàng)目的建筑設(shè)計要超前，要與城市功能融合，才能為后期成功運(yùn)營打下基礎(chǔ)。 （一）商業(yè)建筑體設(shè)計的商業(yè)元素 （二）商業(yè)綜合體的城市功能融合（商業(yè)是人們活動的第三空間） （三）商業(yè)建筑體設(shè)計的景觀環(huán)境 （四）商場的人性化建筑細(xì)節(jié)設(shè)計 二、商業(yè)建筑的各類產(chǎn)品形態(tài)設(shè)計特征 第一類：地鐵上蓋商業(yè)—與軌交連接設(shè)計 第二類：商業(yè)街—專賣店的立面設(shè)計 第三類：休閑街區(qū)的設(shè)計 第四類：商務(wù)寫字樓購物中心設(shè)計 第五類：酒店設(shè)計 第六類：社區(qū)商業(yè)設(shè)計 第七類：地下商業(yè)設(shè)計 三、商業(yè)地產(chǎn)建筑形態(tài)設(shè)計中的常見問題 （一）缺乏專業(yè)市調(diào)定位的失敗案例 1、上海龍之夢購物中心（平面動線比較） 2、上海仲盛世界商城（建設(shè)設(shè)計錯誤） 3、成都富力天匯購物中心（建筑設(shè)計錯誤） （二）商業(yè)地產(chǎn)建筑形態(tài)設(shè)計中的常見問題 1、商業(yè)定性混淆，經(jīng)營價值喪失 2、產(chǎn)品排布錯誤，影響經(jīng)營效果 3、物業(yè)/經(jīng)營功能錯位，商業(yè)價值降低 4、不符合商家要求，影響招商的實(shí)施 5、建筑配套不完善，影響客流導(dǎo)入 6、產(chǎn)權(quán)開發(fā)模式造成的弊端 四、商業(yè)項(xiàng)目的建筑設(shè)計要點(diǎn) （一）做好商業(yè)項(xiàng)目建筑設(shè)計的要點(diǎn) 1、商業(yè)項(xiàng)目的外觀形態(tài)設(shè)計 2、商業(yè)項(xiàng)目的平面結(jié)構(gòu)設(shè)計 3、商業(yè)項(xiàng)目的建筑動線設(shè)計 4、商業(yè)項(xiàng)目的中庭功能設(shè)計 5、商業(yè)項(xiàng)目的人性化設(shè)計 6、商業(yè)項(xiàng)目的城市功能融合設(shè)計 （二）商業(yè)項(xiàng)目建筑形態(tài)設(shè)計的思考點(diǎn) 1、關(guān)于商業(yè)建筑形態(tài)的思考點(diǎn) ① 用地指標(biāo)、地塊形狀 ② 地塊的容積率 ③ 地塊的車/人的流向 ④ 地塊的用地性質(zhì)（使用功能） ⑤ 景觀效果（有河岸線考慮視覺效果） ⑥ 項(xiàng)目的預(yù)算與成本（不同形狀、材料有不同建筑成本） 提示：購物中心擬采用現(xiàn)代風(fēng)格、街區(qū)式擬采用歐式休閑風(fēng)格、旅游商業(yè)街?jǐn)M采用民族特色風(fēng)格。 2、關(guān)于商業(yè)建筑樓層數(shù)量的思考點(diǎn) ① 地塊的容積率限高規(guī)定 ② 項(xiàng)目地塊所處地段價值高低（土地成本） ③ 項(xiàng)目地塊的商業(yè)屬性（市級、區(qū)級、社區(qū)商圈） 提示：國外商業(yè)建三層比較多（非市級商業(yè)中心）。 3、關(guān)于商業(yè)建筑主次入口的思考點(diǎn) ① 交通流向（車流方向） ② 行人流向（人從哪來？)讓人進(jìn)入沒有壓迫感，更人性化的設(shè)計 ③ 什么方向位置，什么朝向（風(fēng)向、陽光） ④ 內(nèi)部使用取景要求（景觀作用） ⑤ 開門的視覺與整體設(shè)計正面、側(cè)面、背面的設(shè)計要求的直接銜接 ⑥ 消防系統(tǒng)，安全要求 提示：十字路口金角的位置為佳，人車分離。 4、關(guān)于商業(yè)建筑內(nèi)部動線的思考點(diǎn) ① 足夠空間的商鋪，商鋪靠外墻，零售商鋪不需要臨窗，餐飲最好臨窗；人的流向在中間，才能達(dá)到最高效益。 ② 有主力店的商場，流向上要為它考慮。 ③ 視面積與長寬，跨度結(jié)構(gòu)設(shè)計，走道上不適合有很多柱子。 ④ 有輔助性的空間，營造客廳的感覺（有座位、有咖啡店）。 ⑤ 消防問題，一定距離之內(nèi)留出安全出口（緊急出口）。 提示：動線要清晰簡單，走道不易過寬/過窄。 5、關(guān)于商業(yè)建筑中庭的思考點(diǎn) ① 心理上人一般不喜歡進(jìn)了商場一頭看到底，中庭可以讓購物者不會有視覺疲憊。 ② 心理上人走過200米就要拐彎了，因此需要中庭節(jié)點(diǎn)來過渡。 有輔助性的空間，營造客廳的感覺（有座位、有咖啡店）。 提示：中庭是集聚人流的磁場，人天然親近自然光，中庭必須見天采光。 6、關(guān)于商業(yè)建筑外部景觀的思考點(diǎn) ① 景觀對于商業(yè)極為重要，周邊環(huán)境設(shè)計良好（綠化、停車場、人行道）可以提升商業(yè)品位，吸引人流。 ② 商業(yè)需要聚焦視覺，才能吸引人流。有文化主題的燈光工程、雕塑小品、綠化環(huán)境，可以為商業(yè)帶來人流。 提示：讓商業(yè)建筑體的本體成為廣告體。 （三）商業(yè)項(xiàng)目的建筑設(shè)計要點(diǎn) 第一：商業(yè)項(xiàng)目的建筑外觀形態(tài)設(shè)計要點(diǎn) 1、商業(yè)的建筑外觀設(shè)計風(fēng)格要有商業(yè)元素 2、商業(yè)的建筑外觀設(shè)計要有視覺沖擊力 第二：商業(yè)項(xiàng)目的平面結(jié)構(gòu)設(shè)計要點(diǎn) 1、商業(yè)項(xiàng)目的平面結(jié)構(gòu)設(shè)計要點(diǎn) 2、商業(yè)的平面結(jié)構(gòu)形態(tài)解析（超市、百貨與購物中心動線的區(qū)別） 3、百貨結(jié)構(gòu)做購物中心造成經(jīng)營不理想的案例分析 第三：全國知名商業(yè)項(xiàng)目的平面結(jié)構(gòu)形態(tài)（動線）設(shè)計案例比較 1、龍之夢系列商場的平面形態(tài)演變 2、恒隆廣場系列商場的平面形態(tài)演變 3、來福士系列商場的平面形態(tài)演變 4、大悅城系列商場的平面形態(tài)演變 5、印象城系列商場的平面形態(tài)演變 6、萬象城系列商場的平面形態(tài)演變 7、其它商業(yè)地產(chǎn)建筑平面設(shè)計的優(yōu)秀案例 第四：商業(yè)項(xiàng)目的動線設(shè)計要點(diǎn) 1、動線設(shè)計的內(nèi)容 ?外部交通（道路等級，主次入口設(shè)置） ?內(nèi)部交通（主動線清晰，平面圖） ?垂直交通（雙首層、三首層，加長電梯直達(dá)） 2、外部動線設(shè)計原則 外部交通解決什么問題？ （1）解決消費(fèi)者怎么來的問題 （2）決定商業(yè)項(xiàng)目主次入口設(shè)在哪里？ 3、內(nèi)部動線設(shè)計原則（把握內(nèi)部動線設(shè)計要點(diǎn)） （1）主動線必須清晰 （2）主動線能循環(huán)（避免筆直動線形成的頂端死角） （3）多動線是死線 4、垂直動線設(shè)計原則 （1）垂直動線——解決高樓層的客流導(dǎo)入平面動線與垂直動線必須結(jié)合！ （2）自動扶梯多方位配置、多數(shù)量配置 （3）平面動線與垂直動線結(jié)合的案例 附：商場的一些建筑設(shè)計參考數(shù)據(jù) 第五：商業(yè)項(xiàng)目的中庭設(shè)計要點(diǎn) 1、商場中庭無柱設(shè)計的案例（深圳KK茂案、重慶協(xié)信時代廣場案例） 2、商場中庭采光功能設(shè)計的案例（日本千葉啦啦寶都、南京大觀世界案例） 3、商場中庭的藝術(shù)化設(shè)計的案例（香港國金中心案例） 第六：商業(yè)項(xiàng)目的其它設(shè)計 連廊、退臺、平頂、花車、外展區(qū)、停車場的設(shè)計 五、國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)項(xiàng)目建筑設(shè)計案例點(diǎn)評（常州新城公司開發(fā)項(xiàng)目） 1、吾悅百貨案例 2、吾悅購物中心案例 3、吾悅國際廣場案例 4、月星環(huán)球港案例
• 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商與經(jīng)營管理營運(yùn)-提綱

  2015-09-21...
  查看詳情>> 實(shí)施招商最重要的是把握商家的需求！ 城市中不同商圈性質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營價值具有很大差別。 判斷商業(yè)價值的三個核心關(guān)鍵詞：區(qū)位+交通+人口 一、什么樣的商業(yè)項(xiàng)目容易招商？ 這樣的商業(yè)不愁招商—對常州武進(jìn)區(qū)吾悅廣場商業(yè)項(xiàng)目的點(diǎn)評。 一個地級市區(qū)級商圈項(xiàng)目為何能招入ZARA等輕奢品牌？ 1、城市等級與商圈性質(zhì)決定了招商的難易程度 商家是否愿被招商的模擬驗(yàn)證： ?省會城市市級商圈模擬招商的結(jié)果 ?地級市區(qū)級商圈模擬招商的結(jié)果 ?縣級市社區(qū)商圈（1）模擬招商的結(jié)果 ?縣級市社區(qū)商圈（2）模擬招商的結(jié)果 2、經(jīng)營商家的開店計劃決定了是否能夠進(jìn)入該城市 （1）經(jīng)營商家在該城市是否有布點(diǎn)的計劃 （2）你的商業(yè)項(xiàng)目是否符合商家的要求（含經(jīng)營者關(guān)注重點(diǎn)）： 二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)營運(yùn)流程 問題1：一般商業(yè)地產(chǎn)購物中心項(xiàng)目開發(fā)營運(yùn)全程操作周期）需要多少時間？ ?萬達(dá)廣場全程操作周期（用時18個月） ?成都財富中心工程進(jìn)度（用時21個月） ?深圳萬象城全程操作周期（2002年開工，2004年12月開業(yè)，2年多） 問題2：一般商業(yè)地產(chǎn)購物中心項(xiàng)目的招商什么時候開始啟動？ ?萬達(dá)廣場招商啟動時間在開業(yè)前的第14個月 問題3：一般商業(yè)購物中心項(xiàng)目的開業(yè)什么時候開始啟動營銷推廣活動？ ?深圳萬象城的開業(yè)營銷推廣活動在開業(yè)前第12個月 問題4：一般商業(yè)購物中心項(xiàng)目招商后開業(yè)，在開業(yè)前第幾個月開始給商家進(jìn)入裝修？ ?萬達(dá)廣場在開業(yè)前第6/4個月開始讓商家進(jìn)入裝修 ?成都財富廣場在開業(yè)前第6個月起讓商家進(jìn)入裝修 問題5：初試水商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，你知道商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)各階段的工作內(nèi)容嗎？ 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)各階段的工作內(nèi)容： 第一、土地獲取階段9項(xiàng)工作 第二、規(guī)劃設(shè)計階段6項(xiàng)工作 第三、開工準(zhǔn)備階段6項(xiàng)工作 第四、開工建設(shè)階段7項(xiàng)工作 第五、開盤準(zhǔn)備階段3項(xiàng)工作 第六、開盤銷售階段3項(xiàng)工作 第七、工程建設(shè)階段20項(xiàng)工作 第八、竣工入住階段8項(xiàng)工作 第九、售后及移交階段9項(xiàng)工作 四、商業(yè)經(jīng)營管理公司的六大營運(yùn)管理職能與內(nèi)容 （一）商業(yè)經(jīng)營管理公司的六大營運(yùn)管理職能 1、返租/招商/商家品牌更換等5項(xiàng)管理職能 2、租賃/入駐審核管理5項(xiàng)管理職能 3、市場營銷管理4項(xiàng)管理職能 4、商業(yè)服務(wù)管理5項(xiàng)管理職能 5、行政事務(wù)管理4項(xiàng)管理職能 6、物業(yè)管理5項(xiàng)管理職能 （二）商業(yè)經(jīng)營管理公司的六大服務(wù)管理內(nèi)容 1、租賃/返租6大服務(wù)管理內(nèi)容 2、租賃/入駐審核7大服務(wù)管理內(nèi)容 3、市場營銷4大服務(wù)管理內(nèi)容 4、商業(yè)服務(wù)7大服務(wù)管理內(nèi)容 5、行政事務(wù)4大服務(wù)管理內(nèi)容 6、物業(yè)服務(wù)7大服務(wù)管理內(nèi)容 五、招商工作的四大管理階段 （一）招商前對項(xiàng)目的理解階段 第一階段的3項(xiàng)主要工作內(nèi)容（招商前對項(xiàng)目的理解階段） 第二階段的8項(xiàng)主要工作內(nèi)容（招商的組織準(zhǔn)備階段） 第三階段的3項(xiàng)主要工作內(nèi)容（項(xiàng)目的招商執(zhí)行階段） 第四階段的2項(xiàng)主要工作內(nèi)容（商家進(jìn)場裝修階段） （二）招商與經(jīng)營管理的階段與工作實(shí)施步驟 第一階段：項(xiàng)目理解階段 市場調(diào)研的目的（含市場調(diào)研成果）： 通過人口及消費(fèi)結(jié)構(gòu)、城市商業(yè)狀況、同類競爭分析以確定目標(biāo)客層和商品檔次的調(diào)查，尋找商圈中亮點(diǎn)和空白，形成錯位經(jīng)營，打造本項(xiàng)目核心競爭優(yōu)勢。 第一項(xiàng)工作：對項(xiàng)目建筑指標(biāo)的解讀——限制條件與局限性 1、項(xiàng)目地塊的建筑指標(biāo)有哪些限制條件，對招商有哪些局限。 2、項(xiàng)目地塊的建筑指標(biāo)是否符合主力商家的要求，有否改變的可能性。 案例一：山東濟(jì)南英雄山路項(xiàng)目（地塊產(chǎn)品的調(diào)整方案） 第二項(xiàng)工作：對項(xiàng)目的市場市調(diào)與定位的理解 1、市場調(diào)查內(nèi)容（6項(xiàng)） 附：商業(yè)市場調(diào)查內(nèi)容一覽表 第三項(xiàng)工作：如何做好品牌落位工作 1、品牌落位的思路與方法 2、確定品牌落位圖，形成商鋪布局平面圖 3、品牌落位案例介紹：城開“世紀(jì)之門”項(xiàng)目案例、唐山鐵路樓項(xiàng)目案例 第四項(xiàng)工作：對項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計的參與（修改與調(diào)整） 1、根據(jù)項(xiàng)目定位對商業(yè)業(yè)態(tài)布局的建筑規(guī)劃做細(xì)化調(diào)整 2、參與商業(yè)項(xiàng)目方案設(shè)計，關(guān)注總體建筑結(jié)構(gòu)關(guān)系/及各業(yè)態(tài)規(guī)模體量 3、參與商業(yè)項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計，關(guān)注項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計/商場垂直及水平交通動線設(shè)計，對商業(yè)規(guī)劃的平面及垂直動線提供實(shí)用性的商業(yè)建議；對外立面設(shè)計及內(nèi)部裝修提供商業(yè)建議；對項(xiàng)目的景觀氛圍營造、燈光工程提供商業(yè)建議。 4、參與商業(yè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計，關(guān)注商鋪的分割/垂直管線的布局/材質(zhì)及工藝，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)對工程給排水、強(qiáng)電、弱電、燃?xì)?、暖通等方面的物業(yè)配置提供建議。 5、參與商業(yè)項(xiàng)目內(nèi)裝設(shè)計，關(guān)注內(nèi)裝材質(zhì)/裝修色彩的搭配/店招設(shè)計/內(nèi)部廣告位，對商業(yè)衛(wèi)生間、卸貨區(qū)等公共區(qū)域的設(shè)置及設(shè)施配置提供建議。 6、參與商業(yè)項(xiàng)目外立面設(shè)計，關(guān)注外立面使用的材質(zhì)/外立面廣告位的設(shè)計/LED，對商業(yè)公共指示牌等形象布置提供建議。 第二階段：組織準(zhǔn)備階段 第一項(xiàng)工作：項(xiàng)目招商經(jīng)營管理前的組織準(zhǔn)備 1、建立招商組織 2、招聘與培訓(xùn)招商人員 第二項(xiàng)工作：項(xiàng)目招商經(jīng)營管理前的工作準(zhǔn)備 1、招商工作計劃內(nèi)容 2、招商原則與主力店占比 3、招商工作六大策略 4、招商管理目標(biāo)、合作方式與組合原則 5、異地招商的三種動因 6、編制租賃方案 7、編制《招商手冊》（含成功招商手冊案例解析） 8、準(zhǔn)備招商合同 9、制定招商工作執(zhí)行流程 10、招商工作的內(nèi)外準(zhǔn)備工作 第三階段：招商執(zhí)行階段（含招商技巧） 第一項(xiàng)工作：準(zhǔn)備招商洽談工作的內(nèi)容 1、招商洽談的工作內(nèi)容 第二項(xiàng)工作：確定招商的方式 2、五種招商方式的選擇 第三項(xiàng)工作：招商計劃實(shí)施期 3、招商計劃實(shí)施（含招商目的與方式） 第四階段：進(jìn)場裝修階段 第一項(xiàng)工作：經(jīng)營商戶進(jìn)場裝修的審核 1、商戶進(jìn)場裝修的審核內(nèi)容 第二項(xiàng)工作：經(jīng)營商戶進(jìn)場裝修的實(shí)施 附：商業(yè)經(jīng)營管理公司關(guān)于經(jīng)營商家辦理入駐手續(xù)的流程圖 2、到物業(yè)部領(lǐng)取相關(guān)資料，詳細(xì)了解進(jìn)場有關(guān)規(guī)定 3、到物業(yè)部簽訂相關(guān)協(xié)議（三個類別） 4、備齊相關(guān)證件（入駐裝修需帶齊的資料） 5、辦理入駐裝修申請審批手續(xù) 6、審核通過，交付裝修押金 7、進(jìn)場裝修及相關(guān)事項(xiàng) 8、介入公共部分的內(nèi)裝 9、介入外裝飾工程 10、多種經(jīng)營點(diǎn)位規(guī)劃及招商：花車、臨時攤位 11、掉鋪補(bǔ)招及優(yōu)化調(diào)整 12、裝修竣工驗(yàn)收退還裝修押金 13、擇日開業(yè)經(jīng)營 六、招商實(shí)施步驟中的重點(diǎn)工作（每一步驟的重點(diǎn)工作詳細(xì)解說） 1、招商實(shí)施步驟 步驟一：招商工作的前期調(diào)研準(zhǔn)備階段 步驟二：招商方案的設(shè)計策劃階段 步驟三：招商實(shí)施籌備階段 步驟四：招商實(shí)施階段 步驟五：進(jìn)場裝修階段 2、招商成果的衡定標(biāo)準(zhǔn) 3、招商租金的測算思路與方法（含一般商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的租金水平） 4、超市賣場對購物中心的作用 5、百貨對購物中心的作用 七、商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營各階段的關(guān)注要點(diǎn) （一）建筑規(guī)劃設(shè)計階段的關(guān)注要點(diǎn) 1、方案設(shè)計階段關(guān)注4個要點(diǎn) 2、擴(kuò)初設(shè)計階段注4個要點(diǎn) 3、施工圖設(shè)計階段注5個要點(diǎn) 4、外立面設(shè)計階段注4個要點(diǎn) （二）招商啟動階段的關(guān)注要點(diǎn) 1、招商宣傳主題的確立 2、招商工作的重要道具《招商手冊》制作重點(diǎn)內(nèi)容 3、招商傳播的媒體選擇 4、招商費(fèi)用的預(yù)算 （三）工程施工建設(shè)階段的關(guān)注要點(diǎn) 1、餐飲店的上下水、煤氣點(diǎn)位、油煙分離器、衛(wèi)生間配置 2、打樓板、隔斷墻砌筑 3、毛胚、精裝商鋪確定 4、外立面廣告位確定 （四）招商實(shí)施階段的關(guān)注要點(diǎn) 1、地點(diǎn)選擇 2、會議主題確立 3、會場布置 4、會議流程 5、接待方案/傳播計劃 6、嘉賓及商戶的邀請 7、印刷品、禮品的準(zhǔn)備 8、安保及應(yīng)急方案 （五）商家進(jìn)場裝修階段的關(guān)注要點(diǎn) 1、商戶征照齊全的審核 2、功能分區(qū)、品牌落位的核對審核 3、裝修方案（含店招設(shè)計）的審批 4、主力店、毛胚商戶、精裝商戶進(jìn)場裝修 5、商戶進(jìn)場的安全教育與演練 八、商業(yè)經(jīng)營管理公司的日常經(jīng)營管理工作內(nèi)容 1、經(jīng)營決策信息管理內(nèi)容介紹 2、經(jīng)營環(huán)境管理內(nèi)容介紹 3、商戶關(guān)系管理內(nèi)容介紹 4、消費(fèi)者服務(wù)管理內(nèi)容介紹 5、商場人員管理內(nèi)容介紹 6、公共關(guān)系管理內(nèi)容介紹 7、廣告位管理內(nèi)容介紹 8、營銷管理內(nèi)容介紹 9、臨時經(jīng)營點(diǎn)管理內(nèi)容介紹 10、商家更換招聘管理內(nèi)容介紹 11、物業(yè)管理內(nèi)容介紹