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• 第一堂課：如何判斷商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值-講課提綱

  2015-09-21...
  查看詳情>> 第一堂課：如何判斷商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值-講課提綱 導(dǎo)言： ?商業(yè)項(xiàng)目要成功開(kāi)發(fā)，地塊要拿對(duì)! ?準(zhǔn)確判斷項(xiàng)目所處的商圈性質(zhì)，準(zhǔn)確判斷地塊價(jià)值，拿對(duì)地塊，才是成功開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)始…… 請(qǐng)看： 上海22個(gè)典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研數(shù)據(jù)（不同性質(zhì)的商圈，商業(yè)價(jià)值是不同的） 提示：判斷商業(yè)價(jià)值的三個(gè)核心關(guān)鍵詞（區(qū)位、交通、人口） 第一部分：商業(yè)項(xiàng)目地塊價(jià)值低的案例解析 （一）商業(yè)項(xiàng)目地塊價(jià)值低的（不同城市等級(jí)與不同性質(zhì)商圈）案例解析 從區(qū)位、交通、資源、服務(wù)人口、消費(fèi)力水平、商家入駐意愿等方面進(jìn)行解析。 1、地級(jí)市的新區(qū)商圈案例：（待補(bǔ)充） 2、縣級(jí)市的新區(qū)商圈案例：江蘇新沂項(xiàng)目案例解析 3、地級(jí)市的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商圈案例：廣西南寧項(xiàng)目案例解析 （二）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目科學(xué)的開(kāi)發(fā)流程 （1）國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程的比較 （2）適合國(guó)情的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程的建議 （3）商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)該把握的要點(diǎn) 第一：商業(yè)項(xiàng)目（城市綜合體）選地立項(xiàng)思考要點(diǎn) 第二：對(duì)商業(yè)項(xiàng)目（城市綜合體）選地立項(xiàng)開(kāi)發(fā)的提示 第三：商業(yè)項(xiàng)目（城市綜合體）開(kāi)發(fā)要解決四個(gè)問(wèn)題 （三）商業(yè)項(xiàng)目地塊利用價(jià)值最大化的案例介紹 1、綜合體項(xiàng)目的定性決定它的開(kāi)發(fā)量案例 2、項(xiàng)目地塊指標(biāo)決定項(xiàng)目的產(chǎn)品組合案例 3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式?jīng)Q定項(xiàng)目的產(chǎn)品配置案例 4、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式/功能定位/客群定位/競(jìng)爭(zhēng)格局決定建筑形態(tài)與風(fēng)格案例 （四）影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的六大因素 第二部分：如何判斷商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值 （一）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷的內(nèi)容與方法 第一：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的四大價(jià)值判斷內(nèi)容 第二：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的八種價(jià)值判斷方法 （二）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷的依據(jù) 第一：判斷項(xiàng)目地理位置的區(qū)位價(jià)值（含六個(gè)等級(jí)的城市標(biāo)準(zhǔn)） 1、了解項(xiàng)目所在城市的等級(jí) 2、了解項(xiàng)目在區(qū)域城市中的位置 3、了解項(xiàng)目在城市規(guī)劃中的地位 4、了解項(xiàng)目所在城市的基本概況 第二：判斷項(xiàng)目?jī)?nèi)外商業(yè)交通的交通價(jià)值 1、了解項(xiàng)目地的宏觀交通條件 2、了解項(xiàng)目所在城市的交通規(guī)劃 3、了解項(xiàng)目所在地的微觀交通（地塊四至道路等級(jí)） 4、從項(xiàng)目地的人車(chē)流量的調(diào)查，判斷微觀交通價(jià)值（外部交通、內(nèi)部交通、垂直交通） 第三：判斷項(xiàng)目的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境所形成的商圈價(jià)值 1、了解城市商圈總體規(guī)劃 2、了解本項(xiàng)目與城市商圈關(guān)系 第四：判斷項(xiàng)目周邊可整合利用的資源價(jià)值 1、了解項(xiàng)目周邊住宅、常住人口輻射 2、了解項(xiàng)目周邊商圈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 3、了解項(xiàng)目周邊辦公樓物業(yè) 4、了解項(xiàng)目周邊酒店物業(yè) 5、了解項(xiàng)目周邊酒店公寓物業(yè) 6、了解項(xiàng)目周邊文體設(shè)施 7、了解項(xiàng)目周邊旅游景觀 （三）判斷商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的工具 1、看懂五張圖是判斷商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的基本功 2、搜集研究四份報(bào)告幫助讀懂理解城市地塊價(jià)值 （四）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值判斷的案例解說(shuō) 第一：如何判斷項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值的案例解說(shuō) （不同等級(jí)城市不同性質(zhì)商圈的十八個(gè)案例地塊價(jià)值解析） 1、省會(huì)城市各類(lèi)商圈區(qū)位價(jià)值的案例解說(shuō) 案例一：濟(jì)南祥泰英雄山路地塊項(xiàng)目 案例二：西安木塔寨綜合體項(xiàng)目 案例三：杭州城東新城項(xiàng)目 案例四：天津?yàn)I海新區(qū)塘沽天堿項(xiàng)目 案例五：南寧五象新區(qū)項(xiàng)目 案例六：福建融僑項(xiàng)目 案例七：天津?qū)汖垶I海旅游區(qū)項(xiàng)目 案例八：西安空港新城項(xiàng)目 案例九：西安萬(wàn)澤鴻基新城項(xiàng)目 2、地級(jí)城市各類(lèi)商圈區(qū)位價(jià)值的案例解說(shuō) 案例十：嘉興富安商業(yè)中心項(xiàng)目 案例十一：山東裕升置業(yè)日照項(xiàng)目 案例十二：北海綜合體項(xiàng)目 案例十三：無(wú)錫北塘項(xiàng)目 案例十四：許昌中天置業(yè)吳莊項(xiàng)目 案例十五：昆山城投康居商業(yè)項(xiàng)目 案例十六：廣東興寧項(xiàng)目 3、縣級(jí)城市各類(lèi)商圈區(qū)位價(jià)值的案例解說(shuō) 案例十七：曲阜醫(yī)院商業(yè)街項(xiàng)目 案例十八：鎮(zhèn)江大港開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目 第二：如何判斷項(xiàng)目交通價(jià)值的案例解說(shuō) 1、省會(huì)城市區(qū)級(jí)商圈交通價(jià)值的案例解說(shuō) 案例一：西安木塔寨項(xiàng)目 2、省會(huì)城市社區(qū)級(jí)商圈交通價(jià)值的案例解說(shuō) 案例二：上海城開(kāi)萬(wàn)源城 3、地級(jí)市區(qū)級(jí)商圈交通價(jià)值的案例解說(shuō) 案例三：無(wú)錫南禪寺穆桂英美食廣場(chǎng) 4、新市鎮(zhèn)區(qū)級(jí)商圈交通價(jià)值的案例解說(shuō) 案例四：周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 5、地級(jí)市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商圈交通價(jià)值的案例解說(shuō) 案例五：安徽池州站前商貿(mào)區(qū)項(xiàng)目 第三：如何判斷項(xiàng)目商圈價(jià)值的案例解說(shuō) 1、省會(huì)城市副中心商圈的商圈價(jià)值案例解說(shuō) 案例一：西安木塔寨項(xiàng)目 案例二：五角場(chǎng)九隆坊項(xiàng)目 案例三：哈爾濱三馬地區(qū)項(xiàng)目 2、省會(huì)城市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商圈的商圈價(jià)值案例解說(shuō) 案例四：廣西北海項(xiàng)目 第四：如何判斷項(xiàng)目資源價(jià)值的案例解說(shuō) 1、省會(huì)城市區(qū)級(jí)商圈的交通價(jià)值案例解說(shuō) 案例一：僑鴻蕪湖項(xiàng)目 2、省會(huì)城市社區(qū)商圈的交通價(jià)值案例解說(shuō) 案例二：上海城開(kāi)萬(wàn)源城 3、省會(huì)城市旅游商圈的交通價(jià)值案例解說(shuō) 案例三：唐島灣游艇會(huì) 案例四：大連魯能金石灘
• 第二堂課：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式的解析-講課提綱

  2015-09-21...
  查看詳情>> 第一部分：商業(yè)地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)模式與經(jīng)營(yíng)模式 （一）商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的兩種主要開(kāi)發(fā)模式 第一種：長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)模式 第二種：產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售模式 2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資金鏈關(guān)系 3、五種產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售模式利弊點(diǎn)的比較 （1）產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售模式的利弊點(diǎn)比較（純銷(xiāo)售模式） （2）產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售模式的利弊點(diǎn)比較（帶租約銷(xiāo)售模式） （3）產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售模式的利弊點(diǎn)比較（短期返租銷(xiāo)售模式） （4）產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售模式的利弊點(diǎn)比較（長(zhǎng)期返租銷(xiāo)售模式） ?長(zhǎng)期返租與短期返租的比較分析 （5）產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售模式的利弊點(diǎn)比較（返租+回購(gòu)銷(xiāo)售模式） （二）商業(yè)地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)模式 第一種：自主經(jīng)營(yíng) （超市/專(zhuān)賣(mài)店：大潤(rùn)發(fā)超市賣(mài)場(chǎng)、華潤(rùn)Ole′精品超市、專(zhuān)賣(mài)店） 第二種：招租經(jīng)營(yíng) （購(gòu)物中心：國(guó)金中心、萬(wàn)象城、恒隆廣場(chǎng)、來(lái)福士、大悅城等） 第三種：委托經(jīng)營(yíng) （購(gòu)物中心：上海中山公園龍之夢(mèng)） 第四種：聯(lián)合經(jīng)營(yíng) （三）不同的商業(yè)開(kāi)發(fā)模式?jīng)Q定了不同的建筑設(shè)計(jì)形態(tài) 1、單體商場(chǎng)商鋪銷(xiāo)售的兩個(gè)失敗案例解析 （1）鎮(zhèn)江沃德廣場(chǎng) （2）武漢咸寧中輝國(guó)際 2、單體商場(chǎng)商鋪銷(xiāo)售的成功案例解析    （1）常熟禧來(lái)樂(lè)家具生活廣場(chǎng) （2）無(wú)錫紅星美凱龍案例 3、產(chǎn)權(quán)商鋪的失敗案例 （1）廈門(mén)明發(fā)廣場(chǎng) （2）（待補(bǔ)充） 第二部分：中國(guó)典型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的解析 （一）華潤(rùn)萬(wàn)象城模式——持有經(jīng)營(yíng)模式 （二）中糧大悅城模式——持有經(jīng)營(yíng)模式 （三）龍湖天街模式——持有經(jīng)營(yíng)模式 （四）萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式——租售并舉模式 （五）潘石屹SOHO模式——銷(xiāo)售模式 第三部分：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式與銷(xiāo)售模式適用性案例解說(shuō) （一）關(guān)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 1、香港新鴻基集團(tuán)環(huán)茂iapm商場(chǎng)案例 2、香港新世界集團(tuán)K11案例 （二）關(guān)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處的城市等級(jí) 1、省會(huì)城市市級(jí)核心商圈深圳KK茂案例 2、地級(jí)城市市級(jí)核心商圈上海港匯廣場(chǎng)案例 （三）關(guān)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處的商圈性質(zhì) 1、重慶協(xié)信集團(tuán)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目案例 2、寶龍集團(tuán)青島城陽(yáng)寶龍廣場(chǎng)案例
• 《如何做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研》講課提綱

  2015-09-21...
  查看詳情>> 導(dǎo)言： 商業(yè)項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的幾大要素： 一、缺乏專(zhuān)業(yè)市調(diào)定位的失敗案例 1、上海老城隍廟豫城時(shí)尚案例（憑過(guò)往經(jīng)驗(yàn)定位，收獲失敗的苦果!） 2、上海中山公園龍之夢(mèng)案例（外行經(jīng)營(yíng)定位，走了彎路） 二、市場(chǎng)調(diào)查是商業(yè)項(xiàng)目定位前的必要“功課” （一）如何管控商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量過(guò)程 1、檢查服務(wù)公司的項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量?jī)?nèi)容（有否項(xiàng)目計(jì)劃與時(shí)間內(nèi)容的責(zé)任到人） （1）有否項(xiàng)目服務(wù)的時(shí)間接點(diǎn)表（各個(gè)階段） （2）有否赴項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的市調(diào)計(jì)劃表（調(diào)查內(nèi)容、調(diào)查時(shí)間、調(diào)查人） （3）實(shí)地調(diào)查階段是否按照計(jì)劃按時(shí)按量實(shí)施完成 2、檢查項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查工作內(nèi)容是否專(zhuān)業(yè)（專(zhuān)業(yè)度最強(qiáng)內(nèi)容） （1）市調(diào)計(jì)劃是否全面 （2）調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)是否合理 （3）訪談提綱是否有針對(duì)性 （二）如何檢查項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容 1、檢查服務(wù)公司是如何編制市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃 （1）市場(chǎng)調(diào)查目的與調(diào)查范圍要求是否清晰與符合項(xiàng)目實(shí)際 （2）是否按照服務(wù)項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)別進(jìn)行調(diào)查，內(nèi)容是否有針對(duì)性 （3）調(diào)查工作有否責(zé)任到人，天天記錄更新 2、檢查服務(wù)公司的市場(chǎng)調(diào)查工作的規(guī)范作業(yè)流程 （1）查看項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的文件夾內(nèi)容 （2）查看研究用資料的搜集文件夾內(nèi)容 （3）查看項(xiàng)目接洽文件夾內(nèi)容 （三）如何檢查市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)施 第一：市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容 1.商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容（各業(yè)態(tài)：購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)） ?商圈調(diào)查：商業(yè)格局調(diào)查 ?典型商業(yè)（掃街式）調(diào)查：商業(yè)消費(fèi)特征調(diào)查（建筑物業(yè)、商品檔次） ?潛在商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查：未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)調(diào)查 ?超市客單價(jià)調(diào)查 ?商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查 ?交通流量/人流量觀察調(diào)查 2.住宅市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容（商鋪產(chǎn)品售價(jià)與住宅產(chǎn)品售價(jià)關(guān)系） 3.辦公樓市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容（辦公產(chǎn)品售價(jià)與住宅產(chǎn)品售價(jià)關(guān)系） 4.公寓市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容（公寓產(chǎn)品售價(jià)與住宅產(chǎn)品售價(jià)關(guān)系） 5.酒店市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容 第二：市場(chǎng)調(diào)查方法 1.現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察 （1）如何看商圈 ?看商圈規(guī)模 ?看建筑年代 ?看商業(yè)建筑形態(tài) ?看主流商業(yè)類(lèi)別 ?看商家品牌 （2）如何看商場(chǎng)（案例：廣州太古匯、正佳廣場(chǎng)） ?外部四看 一看：商場(chǎng)所處位置（商圈性質(zhì)） 二看：商場(chǎng)交通條件（是否地鐵上蓋商業(yè)） 三看：商場(chǎng)與外部產(chǎn)品的鏈接（辦公、酒店） 四看：商場(chǎng)建筑外立面的現(xiàn)代時(shí)尚度 ?內(nèi)部四看 一看：商場(chǎng)平面結(jié)構(gòu)是否合理（中庭、層高、柱距） 二看：商場(chǎng)動(dòng)線（平面動(dòng)線、垂直動(dòng)線） 三看：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品的品牌度（主力店、品牌位置） 四看：商場(chǎng)與眾不同的特色 觀點(diǎn)：多看多積累，市場(chǎng)調(diào)查是兩條腿走出來(lái)的。 看商場(chǎng)是要積累的，多看多積累！ （三）市場(chǎng)調(diào)查方法與技巧 1.客單價(jià)、租金、商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額等調(diào)查的方式方法 （1）現(xiàn)場(chǎng)觀察法 （2）經(jīng)營(yíng)商/代理商詢(xún)問(wèn)法 （3）政府商務(wù)局/代理商訪談法 2.酒店/辦公/公寓產(chǎn)品租售價(jià)格的調(diào)查方法 （1）扮演租戶(hù)的求租詢(xún)問(wèn)法 （2）對(duì)用戶(hù)/對(duì)物業(yè)管理部門(mén)的訪談法 （3）朋友關(guān)系詢(xún)問(wèn)法 （4）對(duì)房產(chǎn)中介的訪談法 提醒：還可利用數(shù)據(jù)庫(kù)/服務(wù)過(guò)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料。 3.問(wèn)卷調(diào)查中消費(fèi)需求與特征的調(diào)研技巧 （1）對(duì)消費(fèi)動(dòng)因/行為特征/滿(mǎn)意度問(wèn)題擬采用單選題 （2）對(duì)消費(fèi)需求/消費(fèi)內(nèi)容問(wèn)題擬采用多選題 （3）對(duì)消費(fèi)金額/消費(fèi)品牌問(wèn)題擬采用填空題 （4）對(duì)需要表態(tài)/征求意見(jiàn)問(wèn)題擬采用單選題 提醒：調(diào)查問(wèn)卷不能千篇一律，要有個(gè)性、針對(duì)性。 4.調(diào)查結(jié)果整理與觀點(diǎn)歸納提煉的要領(lǐng) （1）在反映現(xiàn)象中，要有歸類(lèi)，注意統(tǒng)一性 （2）用客觀事實(shí)表達(dá)，不宜過(guò)多的主觀判斷 （3）結(jié)合圖表表現(xiàn)，說(shuō)服力更強(qiáng)、更顯專(zhuān)業(yè) （4）基礎(chǔ)調(diào)查資料要全面完整，層層歸納提煉 提醒：調(diào)查結(jié)果整理是為市場(chǎng)研究報(bào)告提供依據(jù)的。 2.如何做深度訪談 ?預(yù)約訪談 ?即時(shí)訪談 3.如何做問(wèn)卷調(diào)查 （1）經(jīng)營(yíng)者調(diào)查問(wèn)卷 （調(diào)查重點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)商家對(duì)該城市消費(fèi)力水平評(píng)估及入住意愿的調(diào)查） （2）消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷 （調(diào)查重點(diǎn)：消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有商業(yè)的認(rèn)同度、消費(fèi)力水平、消費(fèi)滿(mǎn)足度的調(diào)查） （3）投資客調(diào)查問(wèn)卷 （調(diào)查重點(diǎn)：投資客的投資意向、投資金額、投資產(chǎn)品偏好的調(diào)查） （4）商務(wù)人士調(diào)查問(wèn)卷 （調(diào)查重點(diǎn)：對(duì)現(xiàn)有辦公條件的滿(mǎn)意度、企業(yè)辦公場(chǎng)所搬遷意愿的調(diào)查） （5）公寓居住者調(diào)查問(wèn)卷 （調(diào)查重點(diǎn)：購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)產(chǎn)品的投資客構(gòu)成、及租賃市場(chǎng)成熟度的調(diào)查） 提醒：調(diào)查問(wèn)卷發(fā)放范圍的設(shè)定（樣本采集的針對(duì)性、全面性、被訪者的年齡段） 4.如何做模擬招商 模擬招商的作用與方法 模擬招商的作用：為項(xiàng)目定位提供驗(yàn)證 模擬招商的方法：訪談法（注意了解商家開(kāi)店計(jì)劃） （現(xiàn)場(chǎng)登門(mén)即時(shí)訪談、電話(huà)采訪、關(guān)系介紹約談） 提醒：沒(méi)有經(jīng)過(guò)商家驗(yàn)證的定位是“紙上談兵”。 提示：經(jīng)過(guò)模擬招商，可以做成主力店招商。 （四）檢驗(yàn)市場(chǎng)調(diào)查的質(zhì)量 1.市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃的全面性與實(shí)地調(diào)整記錄 2.考察照片數(shù)量與時(shí)間 3.訪談原始錄音與記錄 4.調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)的針對(duì)性 5.訪談提綱的針對(duì)性 三、《市場(chǎng)研究報(bào)告》應(yīng)該反映的內(nèi)容 （一）《市場(chǎng)研究報(bào)告》的編寫(xiě)內(nèi)容與邏輯 （二）對(duì)開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目地塊的理解與研究 第一模塊：投資商/開(kāi)發(fā)商研究 1.企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略 2.企業(yè)自身資源優(yōu)勢(shì) 3.企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo) 4.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品期望 第二模塊：項(xiàng)目地塊研究 1.地理位置及現(xiàn)狀 2.交通環(huán)境（四至路道路等級(jí)） 3.規(guī)劃指標(biāo) 4.自然條件和歷史文化資源 5.項(xiàng)目車(chē)流量/人流量觀察統(tǒng)計(jì) 6.項(xiàng)目地塊價(jià)值判斷 第三模塊：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究 1.城市概況 2.城市規(guī)劃 3.項(xiàng)目所在區(qū)域地位 4.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 5.城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì) 6.人口與城市化 7.在崗職工工資 8.收入與支出 9.社零總額/人均社零額 第四模塊：城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 1.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)空政策 2.整體發(fā)展水平/土地供應(yīng)/土地成交價(jià)/空置率 3.開(kāi)發(fā)與投資/施工面積 4.銷(xiāo)售市場(chǎng)/銷(xiāo)售面積/銷(xiāo)售價(jià)格 5.當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)特殊規(guī)范 第五模塊：商業(yè)市場(chǎng)研究的重點(diǎn)（供應(yīng)市場(chǎng)） 1.商業(yè)發(fā)展階段 2.城市商業(yè)格局 3.城市商圈解析 4.商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式 5.商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)時(shí)序 6.商業(yè)類(lèi)別與商業(yè)規(guī)模 7.商業(yè)形態(tài)與經(jīng)營(yíng)檔次 8.重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目解析 9.重點(diǎn)商場(chǎng)坪效 10.商鋪出租率 11.商鋪?zhàn)饨? 12.商場(chǎng)停車(chē)設(shè)施 第五模塊：商業(yè)市場(chǎng)研究的重點(diǎn)（需求市場(chǎng)） 1.商圈研判（商業(yè)類(lèi)別與建筑形態(tài)形態(tài)） 2.城市或區(qū)域消費(fèi)人口數(shù)量預(yù)計(jì) 3.市民的消費(fèi)力水平 4.市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)習(xí)慣/特征 ①消費(fèi)的時(shí)間規(guī)律、消費(fèi)的頻次 ②去消費(fèi)場(chǎng)所花費(fèi)的路途時(shí)間 ③最認(rèn)同的商場(chǎng)、餐飲店、娛樂(lè)場(chǎng)所名稱(chēng) ④消費(fèi)的品牌及檔次 ⑤購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)的單價(jià)金額 ⑥喜歡的餐飲風(fēng)味 ⑦外出消費(fèi)的交通工具 ⑧消費(fèi)的同行者 5.市民對(duì)本項(xiàng)目消費(fèi)意愿 6.經(jīng)營(yíng)商家開(kāi)店需求 7.經(jīng)營(yíng)商家對(duì)業(yè)態(tài)業(yè)種認(rèn)同與需求 第五模塊：商業(yè)市場(chǎng)研究的重點(diǎn)（競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)） 1.商業(yè)空置率 2.典型商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)度 3.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（各類(lèi)別產(chǎn)品） （街區(qū)式商業(yè)、企業(yè)會(huì)所、精品酒店、高端公寓、各物業(yè)營(yíng)利性、各物業(yè)營(yíng)利） 第五模塊：商業(yè)市場(chǎng)研究的重點(diǎn)（發(fā)展空間） 1.商用地供應(yīng)新增量 2.商業(yè)項(xiàng)目新增量 3.人口導(dǎo)入預(yù)測(cè) 4.商業(yè)發(fā)展空間 5.商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)/機(jī)遇 第六模塊：其它物業(yè)市場(chǎng)的研究（住宅產(chǎn)品） 1.住宅售價(jià)/均價(jià)/總價(jià) 2.住宅戶(hù)型 第六模塊：其它物業(yè)市場(chǎng)的研究（公寓產(chǎn)品） 1.現(xiàn)有存量 2.規(guī)模&戶(hù)型 3.售價(jià)&去化周期 4.租金&物業(yè)費(fèi) 5.投資者分析 6.影響公寓投資行為因素 7.公寓投資者配套設(shè)施偏好 第六模塊：其它物業(yè)市場(chǎng)的研究（酒店產(chǎn)品） 1.全國(guó)酒店市場(chǎng)特征 2.酒店市場(chǎng)概況 3.酒店市場(chǎng)特征 4.酒店類(lèi)別特征 5.酒店管理模式 6.酒店規(guī)模面積 7.酒店客房數(shù)量 8.酒店客房房?jī)r(jià) 9.酒店入住率 10.酒店客群特征 11.酒店配套特征 第六模塊：其它物業(yè)市場(chǎng)的研究（辦公產(chǎn)品） 1.發(fā)展歷程 2.市場(chǎng)格局 3.區(qū)域辦公樓分布 4.區(qū)域辦公樓概況 5.區(qū)域辦公樓體量&戶(hù)型面積 6.區(qū)域辦公樓去化率&出租率 7.本市辦公樓銷(xiāo)售價(jià)格 8.區(qū)域辦公樓銷(xiāo)售價(jià)格 9.區(qū)域辦公樓租金水平 10.區(qū)域辦公樓配套水平 11.入住企業(yè)類(lèi)別 12.受訪企業(yè)辦公現(xiàn)狀 13.受訪企業(yè)對(duì)辦公樓滿(mǎn)意度 14.受訪企業(yè)對(duì)辦公樓選址要求 15.受訪企業(yè)對(duì)辦公樓價(jià)格承受能力 16.受訪企業(yè)對(duì)辦公樓外移需求 17.受訪企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目認(rèn)同度 18.辦公市場(chǎng)特征總結(jié) 第七模塊：借鑒案例的研究
• 《如何做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位》講課提綱

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  查看詳情>> 導(dǎo)言： 商業(yè)項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)之一。 商業(yè)項(xiàng)目定位錯(cuò)誤虧損5年，調(diào)整定位扭虧為盈的案例——上海正大廣場(chǎng)案例 一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的內(nèi)容 商業(yè)定位的前提：“定性” + “定量”=“功能定位” （一）項(xiàng)目定位的內(nèi)容 第一：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定性定量分析（定性決定功能） ?商業(yè)地產(chǎn)的地塊條件分析（地塊功能、面積、建筑密度、道路等級(jí)等） ?商圈能級(jí)分析（市級(jí)、區(qū)級(jí)/新區(qū)、社區(qū)） ?商業(yè)類(lèi)別分析（綜合體、購(gòu)物中心、商業(yè)廣場(chǎng)、商廈、商業(yè)街…） 第二：產(chǎn)品組合定位 ?產(chǎn)品的資金平衡測(cè)算（當(dāng)?shù)匚飿I(yè)租售價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度） ?產(chǎn)品組合比例的確定（住宅、寫(xiě)字樓、酒店/公寓、商業(yè)的租售配比） 第三：建筑設(shè)計(jì)定位 ?建筑形態(tài)定位建議：?jiǎn)误w獨(dú)幢、單體多幢、商業(yè)街  ?建筑動(dòng)線定位建議：外部動(dòng)線連接（主次入口的位置）、多首層的設(shè)置  ?設(shè)計(jì)風(fēng)格定位建議：裝潢主題與風(fēng)格  ?建筑景觀定位建議：外部景觀、內(nèi)部景觀建議 第四：經(jīng)營(yíng)主題定位（定位依據(jù)：商圈性質(zhì)、商業(yè)類(lèi)別/功能、消費(fèi)客群等） 第五：經(jīng)營(yíng)功能定位（定位依據(jù)：商圈性質(zhì)、開(kāi)發(fā)模式、項(xiàng)目類(lèi)別、消費(fèi)客群等） 第六：消費(fèi)客群定位（定位依據(jù)：消費(fèi)者是誰(shuí)？是決定定位的重要依據(jù)之一） 第七：經(jīng)營(yíng)檔次定位（定位依據(jù)：消費(fèi)需求、消費(fèi)能力、物業(yè)硬件等） 第八：功能分區(qū)定位（定位依據(jù)：道路等級(jí)、平面結(jié)構(gòu)、主動(dòng)線、主次入口） 第九：業(yè)態(tài)業(yè)種配比定位（定位依據(jù)：商圈性質(zhì)/類(lèi)別、規(guī)模面積、樓層數(shù)） 第十：產(chǎn)品售價(jià)與租金定位（定位依據(jù)：當(dāng)?shù)刈馐蹆r(jià)、投資客群、消費(fèi)力） 二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的依據(jù) 第一：城市等級(jí) 第二：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 ?城市的主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)（GDP/人均數(shù)、三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、社零總額/人均數(shù)、在崗職工平均工資、人均可支配收入/支出、人口規(guī)模、城市化率、旅游人次、旅游總收入等…..） ?經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的縱向/橫向?qū)Ρ? 第三：城市人口規(guī)模 ?項(xiàng)目所處商圈性質(zhì)（市級(jí)、區(qū)級(jí)、新區(qū)、社區(qū)） ?區(qū)域人口數(shù)量（半徑1-3、1-5公里范圍乃至更廣） ?區(qū)域人口質(zhì)量（樓盤(pán)開(kāi)發(fā)期、樓盤(pán)品質(zhì)、入住率、入住人口構(gòu)成） 第四：城市商業(yè)消費(fèi)水平 ?消費(fèi)場(chǎng)所 ?消費(fèi)內(nèi)容 ?消費(fèi)金額（含客單價(jià)） ?消費(fèi)的交通工具 ?消費(fèi)頻次 ?消費(fèi)時(shí)間 ?消費(fèi)特征 第五：城市商業(yè)格局與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) ?商圈布局及商圈性質(zhì) ?基本的商業(yè)形態(tài) ?主流產(chǎn)品類(lèi)別 ?經(jīng)營(yíng)商家品牌度 第六：項(xiàng)目交通條件 ?項(xiàng)目所在地的區(qū)位地位（在城市規(guī)劃中的地位） ?項(xiàng)目四至路的道路等級(jí)（道路直達(dá)性有否被隔斷） ?公共交通地位與線路數(shù)量（是否公交樞紐地位、是否地鐵上蓋商業(yè)） 提醒：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位落地與投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)測(cè)算是要通過(guò)產(chǎn)品規(guī)劃才能真正體現(xiàn)出來(lái)！  三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的案例解析 （一）省會(huì)城市都市型商圈城市綜合體的定位案例 第一案例：圍繞經(jīng)營(yíng)主題的定位——日本六本木城市綜合體案例 定位特征：潛心研究消費(fèi)客群的時(shí)代特征，確立項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主題。 日本六本木案例八大借鑒意義： 第一：政府統(tǒng)籌規(guī)劃、邀請(qǐng)實(shí)力公司開(kāi)發(fā)。 第二：精心研究、創(chuàng)新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題，確立“文化都心”開(kāi)發(fā)理念。 第三：高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)，圍繞項(xiàng)目主題要求做設(shè)計(jì)。 第四：商業(yè)持有經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)，保證經(jīng)營(yíng)品質(zhì)。 第五：讓六本木新城成為垂直化的花園城市。 第六：以人為本的商業(yè)開(kāi)發(fā)，開(kāi)闊的空間，讓市民享受逛街樂(lè)趣。 第七：舊城改造后完善的城市功能體現(xiàn)。 第八：讓市民消費(fèi)者與藝術(shù)零距離接觸。 第二案例：建筑設(shè)計(jì)出彩的定位——日本東京中城城市綜合體案例 定位特征：讓商業(yè)建筑體賦予“生命”凸顯與眾不同的特色。 ?生態(tài)環(huán)保型建筑特色為日本東京中城帶來(lái)品質(zhì)效應(yīng) ?日本東京中城是全球建筑師都想去造訪的“東京指標(biāo)” ?日本東京中城項(xiàng)目是讓日本設(shè)計(jì)走向全世界的“發(fā)源地” 東京中城案例的三大借鑒意義： 1.穩(wěn)健的開(kāi)發(fā)風(fēng)格，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)，平衡資金鏈 2.高瞻遠(yuǎn)矚的建筑經(jīng)營(yíng)理念 3.社會(huì)功能的實(shí)現(xiàn) 第三案例：大型城市綜合體的定位——香港國(guó)際金融中心案例 定位特征：立體化的交通條件，為集聚國(guó)際品牌打下基礎(chǔ)，吸引更多的市民與旅游客。 1、項(xiàng)目特征 （1）規(guī)模大（47萬(wàn)平方米） （2）功能齊（城市綜合體：寫(xiě)字樓、六星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、購(gòu)物中心） （3）地標(biāo)強(qiáng)（辦公樓高度世界第六，與環(huán)球中心遙相呼應(yīng)） （4）交通全（機(jī)場(chǎng)快線、碼頭客運(yùn)中心、3條軌交、人行天橋、24小時(shí)道路） （5）業(yè)態(tài)多（超市、影院、咖啡吧、小食店、專(zhuān)賣(mài)店…） （6）檔次高（200家國(guó)際品牌的高級(jí)品集中地） （7）客流大（年人流量6000萬(wàn)人次） 2、經(jīng)營(yíng)業(yè)種配置的比例與經(jīng)營(yíng)品牌 3、香港國(guó)際金融中心的借鑒意義：城市功能的融合是綜合體項(xiàng)目的生命力。 （二）省會(huì)城市都市型商圈商務(wù)商業(yè)案例 第四案例：建筑設(shè)計(jì)出彩的定位案例——北京芳草地商務(wù)商業(yè)案例 定位特征：為四棟商務(wù)樓宇“加蓋”，融入文化藝術(shù)氛圍，成為商務(wù)商業(yè)的地標(biāo)。 1、建筑設(shè)計(jì)的理念與特色 2、經(jīng)營(yíng)業(yè)種配置的比例與經(jīng)營(yíng)品牌 （三）城市新區(qū)（社區(qū)銷(xiāo)品茂）城市綜合體的定位案例 成功的要素： 第一要素：足夠的居住人群 第二要素：城市功能的完善 第三要素：良好的交通條件 第五案例：全國(guó)第一個(gè)社區(qū)銷(xiāo)品茂典型——西郊百聯(lián) 定位特征：引入國(guó)際大牌設(shè)計(jì)公司，圍繞主流客群“居民”做一流社區(qū)銷(xiāo)品茂。 1、商業(yè)建筑體的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的特征 2、消費(fèi)客群的把握 3、經(jīng)營(yíng)業(yè)種配置的比例與經(jīng)營(yíng)品牌 第六案例：與軌道交通無(wú)縫對(duì)接的小型城市綜合體——上海安亭嘉亭薈 定位特征：借助軌交優(yōu)勢(shì)，城市綜合體各類(lèi)產(chǎn)品科學(xué)排布。 1、建筑設(shè)計(jì)的亮點(diǎn) 2、業(yè)態(tài)業(yè)種配置的特征 （四）地鐵上蓋商業(yè)的定位案例 第七案例：大型地下商業(yè)案例——日本阪急地下商業(yè) 定位特征：弱化地下商業(yè)的先天劣勢(shì)，合理配置經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)種。 1、日本阪急地下商業(yè)開(kāi)發(fā)的三大特征 特征一：善于變化的構(gòu)筑風(fēng)格 特征二：崇尚自然的購(gòu)物環(huán)境 特征三：靈活舒適的購(gòu)物要素 2、日本阪急地下商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的三大借鑒意義 借鑒一：框架結(jié)構(gòu)，便于分割 借鑒二：現(xiàn)代裝潢，突顯品質(zhì) 借鑒三：局部見(jiàn)天，提升物業(yè)價(jià)值 3、日本阪急地下商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種配置的三大啟示 啟示一：餐飲/食品消費(fèi)需求占首位 啟示二：業(yè)種配置符合消費(fèi)者消費(fèi)時(shí)間特征 啟示三：居民生活?yuàn)蕵?lè)需求釋放 （五）社區(qū)商業(yè)的定位案例 定位特征：抓住生活消費(fèi)商業(yè)的配套，服務(wù)于家庭主婦、學(xué)生、兒童 第八案例：社區(qū)購(gòu)物中心的平面結(jié)構(gòu)——天津佳世客 第九案例：社區(qū)商業(yè)的業(yè)種配置——新加坡第一樂(lè) （六）旅游項(xiàng)目的定位案例 定位特征：客群主體是旅游客與本地市民兼顧。 第十案例：把水系引入商場(chǎng)，娛購(gòu)一體化——日本博多水城 第十一案例：集城市名片旅游客消費(fèi)與本地市民餐飲休閑消費(fèi)為一體——成都寬窄巷子 （七）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的定位案例 定位特征：區(qū)分零售商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同要素（五要素）。       缺乏專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)五要素的失敗案例——上海虹橋國(guó)際
• 第五堂課：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)-講課提綱

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  查看詳情>> 觀點(diǎn)：專(zhuān)業(yè)化是開(kāi)發(fā)營(yíng)運(yùn)購(gòu)物中心項(xiàng)目的根本性問(wèn)題 一、中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念 我的觀點(diǎn)： 第一：綜合體項(xiàng)目的后期營(yíng)運(yùn)成功與否從建筑體的設(shè)計(jì)開(kāi)始“種”下了“因子”。 第二：商業(yè)綜合體項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)要超前，要與城市功能融合，才能為后期成功運(yùn)營(yíng)打下基礎(chǔ)。 （一）商業(yè)建筑體設(shè)計(jì)的商業(yè)元素 （二）商業(yè)綜合體的城市功能融合（商業(yè)是人們活動(dòng)的第三空間） （三）商業(yè)建筑體設(shè)計(jì)的景觀環(huán)境 （四）商場(chǎng)的人性化建筑細(xì)節(jié)設(shè)計(jì) 二、商業(yè)建筑的各類(lèi)產(chǎn)品形態(tài)設(shè)計(jì)特征 第一類(lèi)：地鐵上蓋商業(yè)—與軌交連接設(shè)計(jì) 第二類(lèi)：商業(yè)街—專(zhuān)賣(mài)店的立面設(shè)計(jì) 第三類(lèi)：休閑街區(qū)的設(shè)計(jì) 第四類(lèi)：商務(wù)寫(xiě)字樓購(gòu)物中心設(shè)計(jì) 第五類(lèi)：酒店設(shè)計(jì) 第六類(lèi)：社區(qū)商業(yè)設(shè)計(jì) 第七類(lèi)：地下商業(yè)設(shè)計(jì) 三、商業(yè)地產(chǎn)建筑形態(tài)設(shè)計(jì)中的常見(jiàn)問(wèn)題 （一）缺乏專(zhuān)業(yè)市調(diào)定位的失敗案例 1、上海龍之夢(mèng)購(gòu)物中心（平面動(dòng)線比較） 2、上海仲盛世界商城（建設(shè)設(shè)計(jì)錯(cuò)誤） 3、成都富力天匯購(gòu)物中心（建筑設(shè)計(jì)錯(cuò)誤） （二）商業(yè)地產(chǎn)建筑形態(tài)設(shè)計(jì)中的常見(jiàn)問(wèn)題 1、商業(yè)定性混淆，經(jīng)營(yíng)價(jià)值喪失 2、產(chǎn)品排布錯(cuò)誤，影響經(jīng)營(yíng)效果 3、物業(yè)/經(jīng)營(yíng)功能錯(cuò)位，商業(yè)價(jià)值降低 4、不符合商家要求，影響招商的實(shí)施 5、建筑配套不完善，影響客流導(dǎo)入 6、產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)模式造成的弊端 四、商業(yè)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn) （一）做好商業(yè)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的要點(diǎn) 1、商業(yè)項(xiàng)目的外觀形態(tài)設(shè)計(jì) 2、商業(yè)項(xiàng)目的平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 3、商業(yè)項(xiàng)目的建筑動(dòng)線設(shè)計(jì) 4、商業(yè)項(xiàng)目的中庭功能設(shè)計(jì) 5、商業(yè)項(xiàng)目的人性化設(shè)計(jì) 6、商業(yè)項(xiàng)目的城市功能融合設(shè)計(jì) （二）商業(yè)項(xiàng)目建筑形態(tài)設(shè)計(jì)的思考點(diǎn) 1、關(guān)于商業(yè)建筑形態(tài)的思考點(diǎn) ① 用地指標(biāo)、地塊形狀 ② 地塊的容積率 ③ 地塊的車(chē)/人的流向 ④ 地塊的用地性質(zhì)（使用功能） ⑤ 景觀效果（有河岸線考慮視覺(jué)效果） ⑥ 項(xiàng)目的預(yù)算與成本（不同形狀、材料有不同建筑成本） 提示：購(gòu)物中心擬采用現(xiàn)代風(fēng)格、街區(qū)式擬采用歐式休閑風(fēng)格、旅游商業(yè)街?jǐn)M采用民族特色風(fēng)格。 2、關(guān)于商業(yè)建筑樓層數(shù)量的思考點(diǎn) ① 地塊的容積率限高規(guī)定 ② 項(xiàng)目地塊所處地段價(jià)值高低（土地成本） ③ 項(xiàng)目地塊的商業(yè)屬性（市級(jí)、區(qū)級(jí)、社區(qū)商圈） 提示：國(guó)外商業(yè)建三層比較多（非市級(jí)商業(yè)中心）。 3、關(guān)于商業(yè)建筑主次入口的思考點(diǎn) ① 交通流向（車(chē)流方向） ② 行人流向（人從哪來(lái)？)讓人進(jìn)入沒(méi)有壓迫感，更人性化的設(shè)計(jì) ③ 什么方向位置，什么朝向（風(fēng)向、陽(yáng)光） ④ 內(nèi)部使用取景要求（景觀作用） ⑤ 開(kāi)門(mén)的視覺(jué)與整體設(shè)計(jì)正面、側(cè)面、背面的設(shè)計(jì)要求的直接銜接 ⑥ 消防系統(tǒng)，安全要求 提示：十字路口金角的位置為佳，人車(chē)分離。 4、關(guān)于商業(yè)建筑內(nèi)部動(dòng)線的思考點(diǎn) ① 足夠空間的商鋪，商鋪靠外墻，零售商鋪不需要臨窗，餐飲最好臨窗；人的流向在中間，才能達(dá)到最高效益。 ② 有主力店的商場(chǎng)，流向上要為它考慮。 ③ 視面積與長(zhǎng)寬，跨度結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，走道上不適合有很多柱子。 ④ 有輔助性的空間，營(yíng)造客廳的感覺(jué)（有座位、有咖啡店）。 ⑤ 消防問(wèn)題，一定距離之內(nèi)留出安全出口（緊急出口）。 提示：動(dòng)線要清晰簡(jiǎn)單，走道不易過(guò)寬/過(guò)窄。 5、關(guān)于商業(yè)建筑中庭的思考點(diǎn) ① 心理上人一般不喜歡進(jìn)了商場(chǎng)一頭看到底，中庭可以讓購(gòu)物者不會(huì)有視覺(jué)疲憊。 ② 心理上人走過(guò)200米就要拐彎了，因此需要中庭節(jié)點(diǎn)來(lái)過(guò)渡。 有輔助性的空間，營(yíng)造客廳的感覺(jué)（有座位、有咖啡店）。 提示：中庭是集聚人流的磁場(chǎng)，人天然親近自然光，中庭必須見(jiàn)天采光。 6、關(guān)于商業(yè)建筑外部景觀的思考點(diǎn) ① 景觀對(duì)于商業(yè)極為重要，周邊環(huán)境設(shè)計(jì)良好（綠化、停車(chē)場(chǎng)、人行道）可以提升商業(yè)品位，吸引人流。 ② 商業(yè)需要聚焦視覺(jué)，才能吸引人流。有文化主題的燈光工程、雕塑小品、綠化環(huán)境，可以為商業(yè)帶來(lái)人流。 提示：讓商業(yè)建筑體的本體成為廣告體。 （三）商業(yè)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn) 第一：商業(yè)項(xiàng)目的建筑外觀形態(tài)設(shè)計(jì)要點(diǎn) 1、商業(yè)的建筑外觀設(shè)計(jì)風(fēng)格要有商業(yè)元素 2、商業(yè)的建筑外觀設(shè)計(jì)要有視覺(jué)沖擊力 第二：商業(yè)項(xiàng)目的平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要點(diǎn) 1、商業(yè)項(xiàng)目的平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要點(diǎn) 2、商業(yè)的平面結(jié)構(gòu)形態(tài)解析（超市、百貨與購(gòu)物中心動(dòng)線的區(qū)別） 3、百貨結(jié)構(gòu)做購(gòu)物中心造成經(jīng)營(yíng)不理想的案例分析 第三：全國(guó)知名商業(yè)項(xiàng)目的平面結(jié)構(gòu)形態(tài)（動(dòng)線）設(shè)計(jì)案例比較 1、龍之夢(mèng)系列商場(chǎng)的平面形態(tài)演變 2、恒隆廣場(chǎng)系列商場(chǎng)的平面形態(tài)演變 3、來(lái)福士系列商場(chǎng)的平面形態(tài)演變 4、大悅城系列商場(chǎng)的平面形態(tài)演變 5、印象城系列商場(chǎng)的平面形態(tài)演變 6、萬(wàn)象城系列商場(chǎng)的平面形態(tài)演變 7、其它商業(yè)地產(chǎn)建筑平面設(shè)計(jì)的優(yōu)秀案例 第四：商業(yè)項(xiàng)目的動(dòng)線設(shè)計(jì)要點(diǎn) 1、動(dòng)線設(shè)計(jì)的內(nèi)容 ?外部交通（道路等級(jí)，主次入口設(shè)置） ?內(nèi)部交通（主動(dòng)線清晰，平面圖） ?垂直交通（雙首層、三首層，加長(zhǎng)電梯直達(dá)） 2、外部動(dòng)線設(shè)計(jì)原則 外部交通解決什么問(wèn)題？ （1）解決消費(fèi)者怎么來(lái)的問(wèn)題 （2）決定商業(yè)項(xiàng)目主次入口設(shè)在哪里？ 3、內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)原則（把握內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)要點(diǎn)） （1）主動(dòng)線必須清晰 （2）主動(dòng)線能循環(huán)（避免筆直動(dòng)線形成的頂端死角） （3）多動(dòng)線是死線 4、垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)原則 （1）垂直動(dòng)線——解決高樓層的客流導(dǎo)入平面動(dòng)線與垂直動(dòng)線必須結(jié)合！ （2）自動(dòng)扶梯多方位配置、多數(shù)量配置 （3）平面動(dòng)線與垂直動(dòng)線結(jié)合的案例 附：商場(chǎng)的一些建筑設(shè)計(jì)參考數(shù)據(jù) 第五：商業(yè)項(xiàng)目的中庭設(shè)計(jì)要點(diǎn) 1、商場(chǎng)中庭無(wú)柱設(shè)計(jì)的案例（深圳KK茂案、重慶協(xié)信時(shí)代廣場(chǎng)案例） 2、商場(chǎng)中庭采光功能設(shè)計(jì)的案例（日本千葉啦啦寶都、南京大觀世界案例） 3、商場(chǎng)中庭的藝術(shù)化設(shè)計(jì)的案例（香港國(guó)金中心案例） 第六：商業(yè)項(xiàng)目的其它設(shè)計(jì) 連廊、退臺(tái)、平頂、花車(chē)、外展區(qū)、停車(chē)場(chǎng)的設(shè)計(jì) 五、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)案例點(diǎn)評(píng)（常州新城公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目） 1、吾悅百貨案例 2、吾悅購(gòu)物中心案例 3、吾悅國(guó)際廣場(chǎng)案例 4、月星環(huán)球港案例
• 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商與經(jīng)營(yíng)管理營(yíng)運(yùn)-提綱

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  查看詳情>> 實(shí)施招商最重要的是把握商家的需求！ 城市中不同商圈性質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值具有很大差別。 判斷商業(yè)價(jià)值的三個(gè)核心關(guān)鍵詞：區(qū)位+交通+人口 一、什么樣的商業(yè)項(xiàng)目容易招商？ 這樣的商業(yè)不愁招商—對(duì)常州武進(jìn)區(qū)吾悅廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目的點(diǎn)評(píng)。 一個(gè)地級(jí)市區(qū)級(jí)商圈項(xiàng)目為何能招入ZARA等輕奢品牌？ 1、城市等級(jí)與商圈性質(zhì)決定了招商的難易程度 商家是否愿被招商的模擬驗(yàn)證： ?省會(huì)城市市級(jí)商圈模擬招商的結(jié)果 ?地級(jí)市區(qū)級(jí)商圈模擬招商的結(jié)果 ?縣級(jí)市社區(qū)商圈（1）模擬招商的結(jié)果 ?縣級(jí)市社區(qū)商圈（2）模擬招商的結(jié)果 2、經(jīng)營(yíng)商家的開(kāi)店計(jì)劃決定了是否能夠進(jìn)入該城市 （1）經(jīng)營(yíng)商家在該城市是否有布點(diǎn)的計(jì)劃 （2）你的商業(yè)項(xiàng)目是否符合商家的要求（含經(jīng)營(yíng)者關(guān)注重點(diǎn)）： 二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)營(yíng)運(yùn)流程 問(wèn)題1：一般商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心項(xiàng)目開(kāi)發(fā)營(yíng)運(yùn)全程操作周期）需要多少時(shí)間？ ?萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)全程操作周期（用時(shí)18個(gè)月） ?成都財(cái)富中心工程進(jìn)度（用時(shí)21個(gè)月） ?深圳萬(wàn)象城全程操作周期（2002年開(kāi)工，2004年12月開(kāi)業(yè)，2年多） 問(wèn)題2：一般商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心項(xiàng)目的招商什么時(shí)候開(kāi)始啟動(dòng)？ ?萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)招商啟動(dòng)時(shí)間在開(kāi)業(yè)前的第14個(gè)月 問(wèn)題3：一般商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)什么時(shí)候開(kāi)始啟動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)？ ?深圳萬(wàn)象城的開(kāi)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)在開(kāi)業(yè)前第12個(gè)月 問(wèn)題4：一般商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目招商后開(kāi)業(yè)，在開(kāi)業(yè)前第幾個(gè)月開(kāi)始給商家進(jìn)入裝修？ ?萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在開(kāi)業(yè)前第6/4個(gè)月開(kāi)始讓商家進(jìn)入裝修 ?成都財(cái)富廣場(chǎng)在開(kāi)業(yè)前第6個(gè)月起讓商家進(jìn)入裝修 問(wèn)題5：初試水商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，你知道商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)各階段的工作內(nèi)容嗎？ 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)各階段的工作內(nèi)容： 第一、土地獲取階段9項(xiàng)工作 第二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段6項(xiàng)工作 第三、開(kāi)工準(zhǔn)備階段6項(xiàng)工作 第四、開(kāi)工建設(shè)階段7項(xiàng)工作 第五、開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備階段3項(xiàng)工作 第六、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售階段3項(xiàng)工作 第七、工程建設(shè)階段20項(xiàng)工作 第八、竣工入住階段8項(xiàng)工作 第九、售后及移交階段9項(xiàng)工作 四、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的六大營(yíng)運(yùn)管理職能與內(nèi)容 （一）商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的六大營(yíng)運(yùn)管理職能 1、返租/招商/商家品牌更換等5項(xiàng)管理職能 2、租賃/入駐審核管理5項(xiàng)管理職能 3、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理4項(xiàng)管理職能 4、商業(yè)服務(wù)管理5項(xiàng)管理職能 5、行政事務(wù)管理4項(xiàng)管理職能 6、物業(yè)管理5項(xiàng)管理職能 （二）商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的六大服務(wù)管理內(nèi)容 1、租賃/返租6大服務(wù)管理內(nèi)容 2、租賃/入駐審核7大服務(wù)管理內(nèi)容 3、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)4大服務(wù)管理內(nèi)容 4、商業(yè)服務(wù)7大服務(wù)管理內(nèi)容 5、行政事務(wù)4大服務(wù)管理內(nèi)容 6、物業(yè)服務(wù)7大服務(wù)管理內(nèi)容 五、招商工作的四大管理階段 （一）招商前對(duì)項(xiàng)目的理解階段 第一階段的3項(xiàng)主要工作內(nèi)容（招商前對(duì)項(xiàng)目的理解階段） 第二階段的8項(xiàng)主要工作內(nèi)容（招商的組織準(zhǔn)備階段） 第三階段的3項(xiàng)主要工作內(nèi)容（項(xiàng)目的招商執(zhí)行階段） 第四階段的2項(xiàng)主要工作內(nèi)容（商家進(jìn)場(chǎng)裝修階段） （二）招商與經(jīng)營(yíng)管理的階段與工作實(shí)施步驟 第一階段：項(xiàng)目理解階段 市場(chǎng)調(diào)研的目的（含市場(chǎng)調(diào)研成果）： 通過(guò)人口及消費(fèi)結(jié)構(gòu)、城市商業(yè)狀況、同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)分析以確定目標(biāo)客層和商品檔次的調(diào)查，尋找商圈中亮點(diǎn)和空白，形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，打造本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 第一項(xiàng)工作：對(duì)項(xiàng)目建筑指標(biāo)的解讀——限制條件與局限性 1、項(xiàng)目地塊的建筑指標(biāo)有哪些限制條件，對(duì)招商有哪些局限。 2、項(xiàng)目地塊的建筑指標(biāo)是否符合主力商家的要求，有否改變的可能性。 案例一：山東濟(jì)南英雄山路項(xiàng)目（地塊產(chǎn)品的調(diào)整方案） 第二項(xiàng)工作：對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)市調(diào)與定位的理解 1、市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容（6項(xiàng)） 附：商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容一覽表 第三項(xiàng)工作：如何做好品牌落位工作 1、品牌落位的思路與方法 2、確定品牌落位圖，形成商鋪布局平面圖 3、品牌落位案例介紹：城開(kāi)“世紀(jì)之門(mén)”項(xiàng)目案例、唐山鐵路樓項(xiàng)目案例 第四項(xiàng)工作：對(duì)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的參與（修改與調(diào)整） 1、根據(jù)項(xiàng)目定位對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)布局的建筑規(guī)劃做細(xì)化調(diào)整 2、參與商業(yè)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)，關(guān)注總體建筑結(jié)構(gòu)關(guān)系/及各業(yè)態(tài)規(guī)模體量 3、參與商業(yè)項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)，關(guān)注項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)/商場(chǎng)垂直及水平交通動(dòng)線設(shè)計(jì)，對(duì)商業(yè)規(guī)劃的平面及垂直動(dòng)線提供實(shí)用性的商業(yè)建議；對(duì)外立面設(shè)計(jì)及內(nèi)部裝修提供商業(yè)建議；對(duì)項(xiàng)目的景觀氛圍營(yíng)造、燈光工程提供商業(yè)建議。 4、參與商業(yè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)，關(guān)注商鋪的分割/垂直管線的布局/材質(zhì)及工藝，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)對(duì)工程給排水、強(qiáng)電、弱電、燃?xì)?、暖通等方面的物業(yè)配置提供建議。 5、參與商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)裝設(shè)計(jì)，關(guān)注內(nèi)裝材質(zhì)/裝修色彩的搭配/店招設(shè)計(jì)/內(nèi)部廣告位，對(duì)商業(yè)衛(wèi)生間、卸貨區(qū)等公共區(qū)域的設(shè)置及設(shè)施配置提供建議。 6、參與商業(yè)項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)，關(guān)注外立面使用的材質(zhì)/外立面廣告位的設(shè)計(jì)/LED，對(duì)商業(yè)公共指示牌等形象布置提供建議。 第二階段：組織準(zhǔn)備階段 第一項(xiàng)工作：項(xiàng)目招商經(jīng)營(yíng)管理前的組織準(zhǔn)備 1、建立招商組織 2、招聘與培訓(xùn)招商人員 第二項(xiàng)工作：項(xiàng)目招商經(jīng)營(yíng)管理前的工作準(zhǔn)備 1、招商工作計(jì)劃內(nèi)容 2、招商原則與主力店占比 3、招商工作六大策略 4、招商管理目標(biāo)、合作方式與組合原則 5、異地招商的三種動(dòng)因 6、編制租賃方案 7、編制《招商手冊(cè)》（含成功招商手冊(cè)案例解析） 8、準(zhǔn)備招商合同 9、制定招商工作執(zhí)行流程 10、招商工作的內(nèi)外準(zhǔn)備工作 第三階段：招商執(zhí)行階段（含招商技巧） 第一項(xiàng)工作：準(zhǔn)備招商洽談工作的內(nèi)容 1、招商洽談的工作內(nèi)容 第二項(xiàng)工作：確定招商的方式 2、五種招商方式的選擇 第三項(xiàng)工作：招商計(jì)劃實(shí)施期 3、招商計(jì)劃實(shí)施（含招商目的與方式） 第四階段：進(jìn)場(chǎng)裝修階段 第一項(xiàng)工作：經(jīng)營(yíng)商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修的審核 1、商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修的審核內(nèi)容 第二項(xiàng)工作：經(jīng)營(yíng)商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修的實(shí)施 附：商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司關(guān)于經(jīng)營(yíng)商家辦理入駐手續(xù)的流程圖 2、到物業(yè)部領(lǐng)取相關(guān)資料，詳細(xì)了解進(jìn)場(chǎng)有關(guān)規(guī)定 3、到物業(yè)部簽訂相關(guān)協(xié)議（三個(gè)類(lèi)別） 4、備齊相關(guān)證件（入駐裝修需帶齊的資料） 5、辦理入駐裝修申請(qǐng)審批手續(xù) 6、審核通過(guò)，交付裝修押金 7、進(jìn)場(chǎng)裝修及相關(guān)事項(xiàng) 8、介入公共部分的內(nèi)裝 9、介入外裝飾工程 10、多種經(jīng)營(yíng)點(diǎn)位規(guī)劃及招商：花車(chē)、臨時(shí)攤位 11、掉鋪補(bǔ)招及優(yōu)化調(diào)整 12、裝修竣工驗(yàn)收退還裝修押金 13、擇日開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng) 六、招商實(shí)施步驟中的重點(diǎn)工作（每一步驟的重點(diǎn)工作詳細(xì)解說(shuō)） 1、招商實(shí)施步驟 步驟一：招商工作的前期調(diào)研準(zhǔn)備階段 步驟二：招商方案的設(shè)計(jì)策劃階段 步驟三：招商實(shí)施籌備階段 步驟四：招商實(shí)施階段 步驟五：進(jìn)場(chǎng)裝修階段 2、招商成果的衡定標(biāo)準(zhǔn) 3、招商租金的測(cè)算思路與方法（含一般商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的租金水平） 4、超市賣(mài)場(chǎng)對(duì)購(gòu)物中心的作用 5、百貨對(duì)購(gòu)物中心的作用 七、商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)各階段的關(guān)注要點(diǎn) （一）建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的關(guān)注要點(diǎn) 1、方案設(shè)計(jì)階段關(guān)注4個(gè)要點(diǎn) 2、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段注4個(gè)要點(diǎn) 3、施工圖設(shè)計(jì)階段注5個(gè)要點(diǎn) 4、外立面設(shè)計(jì)階段注4個(gè)要點(diǎn) （二）招商啟動(dòng)階段的關(guān)注要點(diǎn) 1、招商宣傳主題的確立 2、招商工作的重要道具《招商手冊(cè)》制作重點(diǎn)內(nèi)容 3、招商傳播的媒體選擇 4、招商費(fèi)用的預(yù)算 （三）工程施工建設(shè)階段的關(guān)注要點(diǎn) 1、餐飲店的上下水、煤氣點(diǎn)位、油煙分離器、衛(wèi)生間配置 2、打樓板、隔斷墻砌筑 3、毛胚、精裝商鋪確定 4、外立面廣告位確定 （四）招商實(shí)施階段的關(guān)注要點(diǎn) 1、地點(diǎn)選擇 2、會(huì)議主題確立 3、會(huì)場(chǎng)布置 4、會(huì)議流程 5、接待方案/傳播計(jì)劃 6、嘉賓及商戶(hù)的邀請(qǐng) 7、印刷品、禮品的準(zhǔn)備 8、安保及應(yīng)急方案 （五）商家進(jìn)場(chǎng)裝修階段的關(guān)注要點(diǎn) 1、商戶(hù)征照齊全的審核 2、功能分區(qū)、品牌落位的核對(duì)審核 3、裝修方案（含店招設(shè)計(jì)）的審批 4、主力店、毛胚商戶(hù)、精裝商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修 5、商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)的安全教育與演練 八、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的日常經(jīng)營(yíng)管理工作內(nèi)容 1、經(jīng)營(yíng)決策信息管理內(nèi)容介紹 2、經(jīng)營(yíng)環(huán)境管理內(nèi)容介紹 3、商戶(hù)關(guān)系管理內(nèi)容介紹 4、消費(fèi)者服務(wù)管理內(nèi)容介紹 5、商場(chǎng)人員管理內(nèi)容介紹 6、公共關(guān)系管理內(nèi)容介紹 7、廣告位管理內(nèi)容介紹 8、營(yíng)銷(xiāo)管理內(nèi)容介紹 9、臨時(shí)經(jīng)營(yíng)點(diǎn)管理內(nèi)容介紹 10、商家更換招聘管理內(nèi)容介紹 11、物業(yè)管理內(nèi)容介紹